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海口市龙华区人民政府 关于印发海口市龙华区骑楼建筑历史文化街区 保护修缮与提升管理办法（试行）的通知 海龙府规〔2022〕1 号 各镇人民政府、街道办事处，区政府直属各部门,各相关单位： 《海口市龙华区骑楼建筑历史文化街区保护修缮与提升管 理办法（试行）》已分别于 2022 年 5 月 7 日和 6 月 8 日经区 政府常务会议和区委常委会议审议通过，现印发给你们，请遵照 执行。 海口市龙华区人民政府 2022 年 6 月 13 日 (此件主动公开) - 1 - 海口市龙华区骑楼建筑历史文化街区保护修缮与提升管理办法 （试行） 第一条 制定目的和依据 为推进海口市龙华区骑楼建筑历史文化街区（以下简称“骑 楼街区”）保护与综合整治工作，促进骑楼街区整体优化，提高 管理水平、文化氛围和商业价值，根据《中华人民共和国文物保 护法》及其实施条例，《中华人民共和国城乡规划法》《历史文 化名城名镇名村保护条例》《海口市历史文化名城保护条例》等 法律、法规、规章和规范性文件，结合骑楼街区实际情况，制定 本办法。 第二条 适用范围 本办法适用以下区域范围，区域范围是指《海口市历史文化 名城保护规划（2020-2035）》的建设控制地带界线中，龙华辖 区范围内的街区。 第三条 管理机构 中共海口市龙华区委、海口市龙华区人民政府成立海口市龙 华区骑楼老街改造项目指挥部（以下简称“区骑楼指挥部”）， 负责骑楼街区的保护和综合整治工作。区骑楼指挥部下设办公 - 2 - 室，由综合协调与督导组、文化遗产管理组、规划设计与建筑报 建组、工程管理组、成本控制与资产管理组、招商引资与业态调 整组、宣传活动组等 7 个工作组组成，负责区骑楼指挥部日常工 作，协调各单位统筹完成骑楼街区项目工作。 第四条 专家管理和评审/咨询制度 区骑楼指挥部组建海口市龙华区骑楼建筑历史文化街区保 护与综合整治项目专家库，由《海口市龙华区骑楼老街改造项目 指挥部关于组建海口市龙华区骑楼建筑历史文化街区保护与综 合整治项目专家库的通知》明确其工作职责和流程。 《文物和历史建筑遗产价值评估报告》、片区规划、报建方 案、初步设计文件、概算书等工作，采取专家评审或咨询方式稳 步推进。 第五条 责任主体 本条所称历史建筑的所有权人、实际使用人、委托代管人统 称为保护责任人。 历史建筑的所有权人应当承担其保护责任。所有权人下落不 明或者房屋权属不清的，由承租人、借用人等实际使用人或代管 人承担历史建筑的保护责任。 所有权人可以与历史建筑实际使用人或委托代管人约定保 护责任，但不得以此为由拒不承担保护责任。也可选择符合历史 - 3 - 建筑保护利用的单位对历史建筑进行保护和合理利用。 非国有历史建筑有损毁危险，所有权人不具备修缮能力的， 经所有权人同意可与龙华区人民政府签署历史建筑委托保护协 议。所有权人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的，龙华区 人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有权人负担。 属地街道办事处应当将历史建筑的保护使用要求及权利义 务书面告知保护责任人。 第六条 保护责任范围 （一）按照有关技术标准对历史建筑进行日常维护和修缮， 防渗防潮防蛀，保持建筑的外部造型、风貌特征，保持整洁美观; （二）保障建筑物结构安全，确保消防、防灾等设施、设备 的正常使用，发现险情及时采取排险措施，并向住房城乡建设主 管部门或者消防救援机构报告; （三）转让、出租、出借建筑物时，告知受让人、承租人、 借用人对建筑物的保护责任; （四）法律、法规规定的其他保护责任。 第七条 保护内容 骑楼街区范围内下列具有历史、艺术、科学价值的历史实物 遗存均属于历史文化遗产： （一）街区内传统空间格局和坊巷结构； - 4 - （二）具有历史、艺术、科学价值的名人故居、古民居、纪 念性建筑物、宗教建筑物、祠堂等历史实物遗存，包括古建筑的 各种装修构件，如木构件：门、窗、户、扇、木雕、灯杆、灯杆 托、牌匾、楹联、雀替等；石构件：碑刻、井盖、天井石、柱础 等；泥（灰）塑、彩绘等；床、厨、几、桌等古家具均属可移动 文物，是古建筑的有机组成部分； （三）古井、水系和古树名木等； （四）其他需要保护的历史文化遗产。 第八条 禁止行为 历史建筑修缮和装修活动，未经批准，禁止下列行为： （一）变动建筑主体承重结构、开挖地下空间； （二）搭建建（构）筑物； （三）在建筑外墙增设、拆改门窗或者改变外墙材料、色彩、 外部造型、风格； （四）设置户外广告； （五）其他危害建筑安全和景观的行为。 第九条 修缮和装修定义 本办法所称修缮和装修是指对建筑结构和设备以及环境风 貌的维护修理，恢复建筑风貌、使用功能和结构安全的工程行为。 包括为保护利用需要，对建筑的内外表面、结构、功能进行必要 - 5 - 的改善,对建筑空间、环境进行必要的装修。 第十条 修缮和装修工程分类 历史建筑的修缮和装修工程，根据其工程性质和内容分为五 类： （一）日常养护工程，指对历史建筑进行的日常的、有一定 周期的、不改动历史建筑现存结构形式、内外部风貌、特色装饰 的保养维护工程； （二）应急维修工程，指因历史建筑发生损毁危险，为确保 历史建筑的安全而采取的临时加固、排危措施的工程； （三）局部修缮工程，指因风貌保护、结构安全或功能使用 需要，对历史建筑内、外部风貌、主体结构或特色构件等进行的 局部复原、加固补强、修补拆换工程； （四）全面修缮工程，指对历史建筑主体、附属设施及周边 环境进行的以恢复历史建筑整体风貌、合理使用为目的的全面 的、保护性修缮整治工程； （五）装修工程，指为保护建筑主体结构、完善建筑的使用 功能，采用装修材料对房屋的内外表面及空间环境进行处理的工 程。 第十一条 项目审批程序 骑楼街区内的新建建筑与历史建筑的修缮和装修工程程序 - 6 - 管控措施。 （一）新建建筑。建设单位依据《历史文化名城名镇名村保 护条例》《城乡规划法》《建筑法》等法律法规，按项目建设程 序办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、消防 等手续。建设单位申报《建设工程规划许可证》之前，应征求区 骑楼指挥部意见（骑楼街区保护与综合整治项目专家库专家意 见）。 （二）既有建筑的修缮和装修。区骑楼指挥部办公室根据保 护责任人申请及其提供的房屋安全性评定等级报告，组织专家对 建筑修缮和装修方案进行评审后，再由建设单位依据《历史文化 名城名镇名村保护条例》《城乡规划法》《建筑法》等法律法规， 按项目建设程序办理《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许 可证》、消防等手续。 因历史原因无法提供不动产权证的，出具历史审批资料。 （三）应急维修工程。应急维修工程可同步抢修，同步完善 相关报建手续。 第十二条 消防管理措施 修缮和装修工程中涉及消防设施、消防通道的，原则上应按 照现有的消防技术标准和规范设置。确因保护需要或历史建筑结 构和街区布局限制，无法按照现行标准和规范设置的，由区政府 - 7 - 组织行政审批、旅文、资规、住建、公安、综合执法局、消防救 援等职能部门，在充分考虑项目现状和确保安全的情况下，本着 尊重历史、实事求是的原则一事一议。 第十三条 设计与施工单位要求 历史建筑修缮和装修工程设计和施工单位应当具备相应资 质，保护责任人应当根据历史建筑的保护价值、修缮和装修工程 类型等实际情况委托具有相应资质的单位进行设计和施工。 第十四条 历史建筑文化遗产价值评估 历史建筑的保护责任人开展其修缮和装修工程设计之前，须 对其开展文物和历史建筑遗产价值评估，在设计与施工全过程， 不得破坏其文化遗产价值。 第十五条 房屋资产价值管理 鼓励社会资本参与骑楼修缮和装修工程。社会资本参与修缮 和装修的前后，须分别进行房屋资产价值评估，核算本次修缮和 装修对房屋价值增值的数额。 本办法所称社会资本，是指除了财政资金以外的其它资本。 第十六条 社会资本参与流程 社会资本方参与骑楼街区公房的修缮和装修工程的流程：区 属国企依规选定社会资本方→保护责任人与社会资本方商议拟 落位业态形式及设计方案，报区骑楼指挥部组织审议→社会资本 - 8 - 方开展修缮和装修工程施工图设计和工程概算编制，报区骑楼指 挥部组织审议→向区行政审批服务局申请项目的初步设计及概 算文件审批→社会资本方与保护责任人签订合作协议→社会资 本方委托有资质的施工单位、监理单位开展相关工作，区属国企 委托第三方审计公司开展相关工作→区属国企委托第三方机构 开展工程竣工决算（含工程结算和竣工财务决算）。 骑楼片区私房项目引进第三资本方参与骑楼建筑修缮和装 修工程的，可参照该条款相关规定执行。 第十七条 社会资本管理方式 保护责任人应负责支付骑楼建筑修缮和装修工程的测绘、结 构检测、历史建筑文化遗产价值评估、房屋资产价值评估、勘察、 设计、施工、第三方全过程跟踪审计费、工程预算与工程竣工结 算编制等相关费用（包含但不限于这些子项费用，具体以合同为 准），但由社会资本方垫付的，该笔费用可视为社会资本方支付 给保护责任人的租金，具体以双方合同的约定为准(备注：承租 方的业态装修成本不可纳入；该笔费用包含本息，利息为同期银 行存款利息)。该资金可按月抵销租金，抵销周期由社会资本方 和保护责任人商议，但不得超过 20 年。参与骑楼修缮投资的社 会资本方享有所修缮房屋的优先承租权。 第十八条 商业业态调整 - 9 - 骑楼街区范围内整栋商铺的综合租赁价格可参考第三方出 具《骑楼街区主要街区商铺平均租赁市场价格咨询报告》执行， 最终租赁价格以租赁双方约定合同为准。 根据《骑楼街区主要街区商铺平均租赁市场价格咨询报告》 标准，由区骑楼指挥部综合协调与督导组组织编制《商业运营规 划》，并经专家评审实施，落实业态规划和租金价格体系，一年 一编一审。 骑楼街区商业业态调整，应当服从骑楼街区规划布局和功能 定位，严格实行总量和分类控制。清租工作由属地街道办事处完 成，返租工作由区属国企完成。 第十九条 商业运营 骑楼街区业态引进和调整由区骑楼指挥部牵头组织实施，对 骑楼街区范围内的所有公房、私房业态进行规范。所引进的业态 侧重于高品质、特色化的岛内外品牌，业态类型主要包括： （一）岛内外（海外侧重南洋）特色零售：文创特色零售、 代表性特产、传统老字号、精致手工艺品、场景式体验型新零售 等业态； （二）岛内外（海外侧重南洋）特色餐饮：引进外来特色餐 饮（如符合南洋文化主题的餐饮——新加坡菜、泰国菜、印尼菜 等，其它文化主题餐饮——法餐、日料、意餐等）、本土代表性 - 10 - 餐饮、咖啡馆、茶馆茶社、下午茶轻食等国内知名品牌餐饮。其 中，水巷口街以宣扬海南美食文化的本地品牌为主； （三）休闲娱乐：引进戏曲类、轻歌舞剧类、演艺类、手工 作坊、音乐餐吧、酒吧酒馆、互动体验娱乐类等业态； （四）文化类/创意类：本地/海外文创零售、文创书店、非 遗展示体验、画廊、艺术馆、民办博物馆、展示馆、摄影馆、手 工作坊、名家工作室，以及以时尚、文化、艺术、设计行业为主 的产业办公或年轻创业群体联合办公等业态； （五）特色民宿：引进文化性、主题性的精品特色民宿、酒 店等业态，鼓励住宿、餐饮、零售、体验类业态跨界融合一体化。 以上（一）至（五）款列示范围外的业态，或需要特批引进的其 他业态，采取“一事一议”的方式执行，原则上同一品牌门店不 超过一家。 第二十条 交付运营标准 骑楼街区建筑交付标准为满足相应修缮规范的立面及结构 加固要求，且具备满足业态规划所需求的基本水、电、燃气、排 污点位、房屋安全性评定等级 A 级或 B 级的毛坯以上状态。 第二十一条 商家分级 招商工作依据社会效益和经济效益平衡的原则，把商家分为 一般商家、政府鼓励业态商家和政府文化扶持业态商家三类。 - 11 - （一）一般商家：依据《商业运营规划》进行业态引进及管 理，租金参照《骑楼街区主要街区商铺平均租赁市场价格咨询报 告》执行。 （二）政府鼓励业态商家：指单店对提升骑楼街区的业态起 到重要作用或投入很大的商家。以下符合一项即可认定为鼓励业 态商家： 1.海外及国内（含港澳台）首进海口的行业知名品牌或企业； 2.米其林、黑珍珠商户； 3.商务部门认定的中华/海南老字号商户且装修超过 4000 元/㎡； 4.自带业态并投资参与修缮且装修超过 6000 元/㎡的商家。 主要商务条件：租金参照《骑楼街区主要街区商铺平均租赁市场 价格咨询报告》，下浮 40%以内，租金优惠期为 3 年。 对于老街运营特别需要的投入大、运营管理成本高、收入稳 定而且需要长期回报的业态，经区骑楼指挥部组织审议通过后， 优惠期可不受 3 年限制，但最高不得超过 20 年。 区属国企（第三方）按市场规律和本办法的要求与商家商谈 租金、租期等条件，形成优惠方案，上报区骑楼指挥部，区骑楼 指挥部负责组织或委托第三方对商家优惠申请进行评审，综合考 虑投入、房产升值、回报周期的基础上再确定租金下浮比例及免 - 12 - 租期，采取定向方式招商。经区骑楼指挥部组织审议通过后，商 家方可与区属国企（第三方）签署承租协议。 以第 4 项为由申请该项优惠政策的，采用建设前申请，竣工 开业后区骑楼指挥部负责组织或委托第三方进行验收的评估模 式。如果修缮或装修投资额未能满足约定的要求，按一般商家的 商务条件处理。 （三）政府文化扶持业态商家：以下符合一项即可认定为扶 持业态商家： 1.从事具有海南地域文化元素的各级非物质文化遗产保护 项目传承人、团队或企业； 2.名家（个人）工作室（高层次人才宣传文化领域专业 C 类 及以上）； 3.入选海南“南海系列”育才计划的个人； 4.海南省技能大师工作室（文化艺术、传统技艺类技能人 才）； 5.其他省部级以上部门认定的文化艺术和传统技艺类专业 人才（需有不低于 5 人的工作团队）。 主要商务条件：扶持期原则上不超过 2 年，依据公开征集、 申报评估，分为下浮 80%、全免两个层次，分级分档设置减免优 惠扶持政策。扶持期满重新申报，区骑楼指挥部组织审议通过后， - 13 - 可继续获得免租或减租。 租金扶持流程：区骑楼指挥部公布可用商铺信息，由符合条 件的企业或个人根据申报材料清单，于规定时间内提交团队资 质、继往案例、装修方案、省级以上作品获奖情况、投资计划、 运营模式、项目回报等相关材料（具体申报时间以区政府通知为 准），由区骑楼指挥部组织专家团队进行评估筛选，确定扶持项 目，并建立运营考核机制，针对装修、运营等进展情况，于每半 年报送一次执行信息，满一年后经考核达不到协议约定条款，则 扶持层级下降一档，连续两年考核达不到协议约定条款，启动退 出流程。如商铺在第三方管理范围，经区骑楼指挥部组织审议通 过后，方可签署承租协议，具体优惠政策“一事一议”。 第二十二条 商家设计装修方案审查 区属国企（第三方）与拟入驻商家商议拟进业态形式及店铺 装修设计，报区骑楼指挥部组织专家会审议→区属国企（第三方） 与拟入驻商家签订租赁合同，同时明确商家类别，享受不同的租 金优惠档次→店铺装修完成且装修成效经区骑楼指挥部组织审 议通过后，按租赁合同享受租金优惠档次，但验收未通过的，则 取消其租金优惠。 区骑楼指挥部负责组织或委托第三方对商铺的设计、装修方 案进行审查和验收。 - 14 - 第二十三条 禁止引入业态 （一）与街区功能定位相悖、街区风貌不协调的行业； （二）存在较大环境污染、噪声污染的业态； （三）不符合街区商业运营规划的业态等。 第二十四条 私房招商 鼓励私房业主将产权清晰的房产租赁给区属国企（第三方）， 也可委托区属国企（第三方）进行招商。对现存经营不符合要求 的业态，逐步引导调整或搬离。 第二十五条 商户进退机制 支持保护责任人与商户签订合同，建立商户进入退出循环机 制。建议合同中约定不按照街区约定经营时间和约定经营范围经 营的，责令其整改，三次以上拒不整改的按合同相关约定责令其 无偿退出，并补齐所享受的优惠租金差额；未经批准擅自转租他 人使用或变更经营业态或经营品牌的行为视为违约，按合同相关 约定责令无偿退出。 商户经营情况良好、有扩大投资意愿的，可按“一事一议” 原则予以研究。 第二十六条 日常巡查 街道办事处应当对辖区内历史建筑修缮和装修活动开展日 常巡查工作，督促、指导保护责任人履行保护义务，正确行使权 - 15 - 利，对不符合历史建筑保护要求的行为要及时予以制止和纠正。 发现违法违规行为进行劝阻并及时上报相关主管部门，居委会应 当配合做好相关工作。 第二十七条 市容市貌和街区风貌管控 根据城市市容市貌管理要求，由属地街道办事处、城市管理 执法部门依法履行对骑楼街区市容环境、街区历史风貌的管理职 责。 在不影响消防安全、群众生活、交通通行以及市容环境卫生 的前提下，中山路招牌及外摆按相关规定执行，签约商户可适当 使用中山路街道公共区域进行外摆；外部店招、店铺外墙、屋顶 装修风格需符合骑楼街区风貌管控要求，按相关管理规定执行。 在历史建筑上设置招牌、景观照明、空调外机、遮雨（阳） 篷等外部设施的，应当符合历史建筑保护要求，并与历史建 筑的外部风貌相协调。 第二十八条 海口市龙华区人民政府拥有对本办法的解释 第二十九条 本办法自 2022 年 6 月 15 日起施行，试行有效 权。 期两年。经 2021 年 4 月 3 日第七届区政府第 59 次常务会议审议 通过的《海口市龙华区骑楼老街提升管理办法（试行）》，同时 废止。 - 16 -