关于征求《关于推进一师阿拉尔市住宅小区物业服务管理工作实施方案（征求意见稿）》 意见建议的公告_通知公告_新闻中心_第一师阿拉尔市人民政府门户网站.docx

关于推进一师阿拉尔市住宅小区物业服务 管理工作实施方案 （征求意见稿） 为进一步加强第一师阿拉尔市（以下简称师市）住宅小区 业主自治组织建设，充分发挥业主自治作用，提升物业服务和 城市社区治理水平，根据《民法典》《物业管理条例》《贯彻 住房和城乡建设部等部门〈加强和改进住宅物业管理工作的通 知〉的实施意见》《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等法律、 法规，结合师市住宅小区物业管理现状，制定本实施方案。 一、指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻 落实党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持物 业管理问题导向，按照“党建引领、行业指导、属地监管、业 主自治”的原则，着力推进住宅小区业主自治组织建设，加强 业主依法自治管理，理顺物业服务关系，促进住宅小区由物业 管理向物业服务社会化转变。 二、目标任务 坚持高位推动，通过转变思想观念、明确责任分工、补齐 各类短板，充分发挥主管部门行业指导、街道社区属地监管、 业主委员会自治自管、物业企业的市场化服务“四轮驱动”作 用，切实解决小区物业管理工作中存在的各类问题。从 2023 年 开始，通过 3 年努力，基本实现物业管理与南疆兵团中心城市 — 1 — 相匹配、物业服务水平达到兵团示范标准。2023 年底前，住宅 小区业主委员会成立率 70%以上，物业管理委员会成立率达到 85%以上，基础服务更加规范；2024 年底前，住宅小区业主委 员会成立率 80%以上，物业管理委员会成立率达到 95%以上，无 人管理的老旧小区全部实现物业服务企业入驻；到 2025 年底， 住宅小区业主委员会成立率 90%以上，物业管理委员会成立率 达到全覆盖，业主主体意识显著增强，自我管理能力、自主管 理水平显著提高，住宅小区的居住品质加快提升。 三、组织领导 物业服务管理工作在师市领导下，由城管委办公室牵头， 负责日常工作，定期召开会议，研究解决工作推进中的重难点 问题。城管委成员单位按照各自工作分工，充分履职尽责，共 同推进物业服务管理工作迈上新台阶。 四、工作重点及措施 （一）依法开展前期物业管理。 1.建立新建住宅小区规划联审机制。把好新建住宅小区的 规划设计关和验收关，结合师市城市（城镇）建设规划和今后 发展趋势，完善各类住宅小区基础配套和公共服务设施规划方 案，监督建设单位按规划设计要求建成质量过硬、功能齐全、 设施完善、环境优美的住宅小区，满足业主对现代文明生活的 需求。（责任单位：自然资源和规划局） 2.做好前期物业临时管理。指导建设单位在销售物业之前， — 2 — 按照规定申请划定物业管理区域，配置物业服务用房、非机动 车停车场（库）及充电设施、公共厕所、垃圾收集点等公共服 务设施。按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投 标的方式选聘物业服务企业，并持前期物业服务合同、前期物 业临时管理规约向物业行政主管部门备案。协调建设单位主动 做好与物业服务企业的承接查验工作，在规定期限内交付符合 要求的前期物业，办理物业承接验收手续，移交物业相关资料。 （责任单位：住房建设局） 3.严格物业服务企业准入管理。依法监督建设单位、业主 委员会开展物业服务招投标活动，加强物业企业准入前的审核 备案，强化招投标环节全程监督，对违法违规报备的服务项目， 提出明确审核结论。鼓励建设单位在前期物业管理中，优先选 聘诚信状况好、经营能力强和专业水平高的物业服务企业，为 业主委员会选聘物业服务提供有价值的参考。（责任单位：城 市管理局） （二）强力推进业主委员会建设。 4.加快住宅小区业主委员会建设。建立辖区居民住宅小区 规模、类型、业主委员会（物业管理委员会）建设工作台账， 指导小区分类成立业主委员会和物业管理委员会，对未成立业 委会（物业管理委员会）的住宅小区，制定组建业委会 3 年工 作计划，到 2025 年底，逐步实现全市住宅小区业主委员会（物 业管理委员会）覆盖率 90%以上。指导社区加强业主委员会候 — 3 — 选人遴选把关，在充分征求小区业主意见后，依法行使对业主 委员会人选的推荐提名权、征得同意权，鼓励支持社区专职工 作者、小区党员等业主作为业主大会筹备组成员或依法参选业 主委员会成员。（责任单位：各团场（镇）、街道办事处） 5.充分发挥业主委员会作用。要充分支持、大力保障业主 委员会依法履职，采取务实举措，突出发挥好业主委员会在物 业活动中的管理、监督、考核主体作用，推动物业从行业管理 向社会治理转变。一是发挥好依法管理作用，依据《物业管理 条例》规定，指导业委会与物业服务企业签订统一印发的物业 服务制式合同，明确物业服务事项、服务质量、服务费用的标 准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服 务期限、服务交接等相关内容，依法管理小区事务，按合同管 理物业服务企业活动；二是发挥好依法监督作用。广泛征求小 区业主对物业服务的意见建议，协调业主与物业服务企业的关 系，监督物业服务企业回应业主提出的各类诉求，改进服务质 量，提高服务品质；三是发挥好宣传引领作用。业主委员会牵 头参与，组织小区热心公益事业、具有一定宣传工作能力的群 体，加强对居民开展以“爱护卫生环境、保护共有设施、打通 生命通道、维护良好秩序”为主要内容的宣传宣讲，解读物业 管理政策，激发小区居民主人翁意识，共建共管共享美好生活。 四是发挥好带头执行作用。对业主委员会成员履职情况进行考 核，清退不履职的委员，委员会有名无实的，重新进行选举， — 4 — 确保业主委员会依法履职，常态化有效运转；五是发挥好星级 评定考核指挥棒作用。赋予业主委员会主导物业服务企业星级 考核权限，负责牵头组织业主定期对物业服务情况进行全面考 核，考核结果作为签订物业服务合同，协商物业服务等级，约 定物业服务项目、内容、标准，以及测算物业服务价格的参考 依据。（责任单位：各团场（镇）、街道办事处） 6.规范小区业主委员会运行。以工作规范化运行为切入点， 引领业主委员会有平台、有身份，担职责，能干事。一是规范 召开业主大会。业主委员会按法律法规规定每年至少主持召开 一次业主会议，特殊情况下，在向社区居委会报备同意后，也 可召开临时会议。业主委员会负责做好会议记录，形成的决定、 决议在三日内公布，监督业主共同执行好会议的决定、决议； 二是规范物业服务标准。按照服务合同和收费标准，公布物业 服务标准，及时了解业主、物业使用人的意见建议，督促业主 按时缴纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合 同；三是规范专项维修资金的筹集和使用。遵循业主决策、核 算到户、公开透明的原则，严格把好审批关，依法依规监督住 宅专项维修资金按规定使用；四是规范矛盾纠纷化解调处。建 立业主委员会参与社会矛盾纠纷工作格局，凡是业委会能化解 的矛盾纠纷，小事当天化解，一般事三天内化解，判定为无法 自行化解的大事当天要上报社区，并积极配合社区、各级矛盾 纠纷调解组织，有效化解业主之间因物业使用、维护和管理产 — 5 — 生的纠纷。（责任单位：各团场（镇）、街道办事处） 7.加强对业主委员会监督。发动社会各方，广泛宣传业委 会的职责，在全社会形成业主委员会代表业主履职的共识，消 除业主委员会可有可无的社会印象。在小区醒目位置公告业主 委员会职责清单，张贴业主委员姓名、照片、联系方式等基本 信息，自觉接受社区和业主监督。建立业主委员会工作评定机 制和业委会履职情况档案，指导业委会在履职工作中完善工作 记录，规范工作制度，定期公示履职情况。对业主反映业主委 员会违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，在社区监督 下责令限期整改，维护业主合法权益。（责任单位：各团场 （镇）、街道办事处） （三）提升物业服务企业社会化适应能力。 8.加快提升物业服务水平和品质。全面整顿物业服务行业， 清理无作为的僵尸企业、服务质量差的外包企业、群众意见大 的劣质企业。大力引进优质物业服务企业，引入物业服务新理 念、新方式，扩大服务规模和服务范围，提升物业品牌知名度， 示范带动师市物业服务质量整体提升。加大物业管理从业人员 的教育培训力度，依托职业学校和各类培训机构，分期分批开 展工种人员培训，不断提高从业人员专业素质和服务水平，力 争实现小区消防、安全管理等技术工种人员持证上岗。开展物 业管理示范小区试点工作，优选物业服务成熟度高的小区，从 人员配备、秩序维护、卫生环境、绿化养护、垃圾分类和公共 — 6 — 设施设备排查、维修、养护等逐项开展规范，帮助企业想方设 法拓展服务价值赢得业主认可，以优质服务增进物业企业与居 民之间的黏合度，合力提升物业服务水平，试点结束后总结经 验全面铺开。（责任单位：城市管理局） 9.加快推进物业行业诚信体系建设。采取年度评价的方式， 对物业服务企业信用信息进行采集、记录、管理和公布，将企 业年度信用评价结果作为政府部门分类监管、业主大会选聘物 业服务企业、物业管理评优评先的重要依据，实行守信联合激 励、失信联合惩戒。（责任单位：城市管理局） 10.加快实施优胜劣汰机制应用。建立物业服务五星级考 核办法，按照“一季度一检查、一年一评定”的原则，牵头抓 好物业服务企业考核评星。根据评定结果落实相关举措，激励 星级“较好”物业逐步提升，市场化淘汰“较差”的物业服务 企业，推动物业服务水平提档升级。（责任单位：城市管理 局） 11、建立质价相符机制。在认真调研、科学论证的基础上， 综合考量小区类型、物业服务星级、物业费标准等因素，参考 周边地区物业费收取水平，依法制定师市物业服务收费价格政 策，适当提升我市老旧小区物业收费指导标准。积极推进小区 停车有偿服务，提升物业企业盈利水平和运营能力。（责任单 位：发改委） （四）探索创新工作模式 — 7 — 12.做实做强“红色物业”。认真落实《关于推行在职党 员到社区（网格）报到为群众服务的实施方案（试行）》文件 要求，推动在职党员进小区，联合物业工作人员共同参与志愿 服务。推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业 主委员会成员，按照《中国共产党支部工作条例（试行）》， 推动符合条件的业主委员会设立党支部或党小组，配套各项制 度措施，切实发挥网格党支部的堡垒作用，协助物业企业和业 主委员会做好小区物业管理工作，使党员参与小区物业管理工 作的“个人行为”变为“组织推动”。推进物业服务和物业服 务企业党建全覆盖，推动符合条件的物业服务企业及时建立党 组织，暂不具备组建条件的，通过选派党建指导员、引导企业 招聘党员员工等方式加强党的工作覆盖。整合公安、城管、住 建、应急管理、司法行政、街道、社区、物业企业、业主委员 会等各方面力量，组建小区物业管理“红色工作队”，完善 “社区吹哨、部门报到”工作机制，促使各类优势要素资源向 社区集中，形成小区物业管理工作合力。（责任单位：组织部、 机关工委、城市管理局、公安局、住建局、应急管理局、司法 局、各团场（镇）、街道办事处） 13.深入推进管理服务下沉。建立健全城市管理、自然资 源和规划、公安、应急管理、市场监管、生态环境等相关部门 下沉小区管理服务责任清单制度并督促落实。各相关部门建立 住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制，及时依法处置住 — 8 — 宅小区内各类违法行为，确保居民“办事找到人、遇事有人 管”，不断提升安全感和幸福感。（责任单位：城市管理局、 自然资源和规划局、公安局、应急管理局、市场监管局、生态 环境局） 14.强化考核规范工作。建立小区物业管理工作“双向交 叉”考核机制，在强化物业主管部门对街道、社区履行属地管 理责任考核的同时，建立和完善街道、社区对相关各部门履行 联动配合责任的通报机制，督促各级各部门落实好小区物业管 理工作责任，形成齐抓共管的工作局面，助推小区物业社会化 服务工作中各类问题的解决。（责任单位：城市管理局、各团 场（镇）、街道办事处） 五、实施步骤 总体分为动员部署、组织实施、总结提高、跟踪问效四个 步骤，各步骤间既相互衔接，又相互融合。 （一）动员部署。研究制定工作实施方案，召开动员会议， 精心安排部署，广泛宣传发动，并通过网站、媒体等形式向社 会公布，发动社会力量对物业服务社会化工作推进情况进行监 督，形成政府主导、街道社区协作、群众参与、社会监督的良 好工作局面。 （二）组织实施。各责任单位按照实施方案要求，结合工 作职责，制定工作实施方案，细化工作措施，落实责任人。日 常工作中加强与城市管理局沟通，协调解决遇到的问题，防止 — 9 — 工作走弯路。每季度最后一个月20日前，向物业主管部门报送 阶段性工作成果。 （三）总结提高。各责任单位对开展物业服务社会化工作 进行阶段性总结，查找工作中存在的问题和不足，分析原因， 研究制定和完善相关措施，巩固前期工作成果。总结中既要重 视问题，也要注重好的做法和经验，总结形成一批可推荐、可 复制的好经验、好做法。每季度首月 10 日前，报送上季度查 漏补缺工作总结（包括：工作开展情况、取得成效、存在问题、 措施建议等）。 （四）跟踪问效。根据各责任单位工作开展情况和日常检 查情况，城市管理委员会会同有关部门对工作走过场、消极应 付、成效不明显的进行通报，有关情况报告师市。 六、工作要求 （一）提高站位，统一思想。习近平总书记在二十大报告 中提出：“必须坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗 创造美好生活，不断实现人民对美好生活的向往”。小区物业 管理是社会治理的最小单元，是一项涉及面广、关注度高的系 统性民生工程。实施住宅小区物业服务管理工作是加快小区共 建共管共享治理、提升城市精细化管理水平的重要举措，师市 上下要提高站位、深化认识，树牢人民城市人民管的理念，坚 持问题导向，找准工作抓手，推动各项任务落地见效。 （二）精心组织，对标落实。各责任单位要落实“一把手 — 10 — 负责制”，物业主管部门牵头抓总，各单位配合实施，根据工 作目标，将具体任务分解到人、量化到人、责任到人，确保各 项任务“不悬空”“全落实”“见成效”。团镇（乡）、街道 办事处要将此项工作纳入年度考核内容中，促进物业管理做实 做深做细。物业主管部门每季度指导开展一次联合检查，查看 各项任务的进展情况，组织开展物业行业之间的经验交流和学 习，对做的好的单位进行通报表彰，对工作滞后的单位进行通 报批评，通过奖优罚劣推动工作健康发展。 （三）常态管理，长效机制。要紧紧围绕建设南疆兵团中 心城市定位要求，引领物业服务主动适应中心城市快速发展的 需要。动员各方力量，引导广大职工群众以主人翁身份广泛参 与物业治理。注重制定一批长效性的制度机制，加快实现从被 动处置、见子打子到源头治理、系统治理转变，让师市各族人 民群众在物业服务管理工作中获得更好的生活品质。 附件：第一师阿拉尔市物业服务项目星级评定办法（试 行） — 11 — 附件 第一师阿拉尔市物业服务项目星级评定 办法（试行） 为进一步规范师市物业服务企业行为，提升物业服务水平， 维护广大业主的合法权益，促进师市物业服务行业的健康发展， 根据《民法典》《物业管理条例》《新疆维吾尔自治区物业管 理条例》《住宅物业服务标准》（XJJ056-2019），结合师市 实际，制定本办法。 一、评定范围 1.在师市辖区范围内委托专业化物业服务企业管理的住宅 小区。 2.非住宅项目和交付使用不足 6 个月的小区均不列入评定 范围。 二、星级划分 住宅小区物业服务星级划分从高到低依次分为 5 星、4 星、3 星、2 星和 1 星五个档次。星级越高，表示物业服务标准和水平 越高。具体标准如下： 考评综合得分在 90 分（含）以上的为 5 星级； — 12 — 考评综合得分在 85 分（含）-90 分（不含）的为 4 星级； 考评综合得分在 75 分（含）-85 分（不含）的为 3 星级； 考评综合得分在 70 分（含）-75 分（不含）的为 2 星级； 考评综合得分在 60 分（含）-70 分（不含）的为 1 星级； 考评综合得分在 60 分以下的为较差，不予评星。 三、评定时间 第一师阿拉尔市物业服务项目星级评定实行一季度一检查， 一年一评定。 四、评定方式 物业行业主管部门牵头，街道办事处组织实施，负责组建 考评小组，考评小组成员由城市管理局、发改委、街道办事处、 社区居委会、小区业主委员会（物业管理委员会）等成员和小 区 5-11 名业主代表组成。每季度最后一个月中下旬，按照《物 业服务项目星级考核评分表》进行考核评分。其中，物业行业 主管部门、街道办事处、社区居委会评分占综合考核评分的 30%，小区业主委员会（物业管理委员会）成员或小区 5-11 名 业主代表评分占综合考核评分的 70%。 考核情况在“一师城管执法”微信公众号公示，并在小区 公示栏等显著位置进行张贴公告，接受广大业主监督。公示期 不少于 5 个工作日。经公示无异议后，由街道办事处将季度考 评得分情况上报至物业行业主管部门。物业行业主管部门对各 物业服务项目考核得分进行汇总、评星、审定后向社会公开发 — 13 — 布。 物业服务企业对考评结果有异议的，可以持有关证明材料 向街道办事处提出书面核查申请。有关人员应当自收到申请之 日起 5 个工作日内进行核查，核查结果书面告知申请人。经核 查考核评分记录存在错误的，应当立即更正。 五、考核内容 （一）考核内容。主要对物业服务项目人员配置、车辆秩 序、楼道和公共环境卫生清扫、绿化养护、公共部位和共用设 施设备维修养护等十方面内容进行考评（详见附件）。其中： 重点考评以下五项基础服务。 1.基本规定。物业管理人应当按照《住宅物业服务标准》 （XJJ056-2019）配备服务人员，住宅物业管理区域建筑面积 10 万-15 万平方米的，按 1.5-人 2 人/万平方米配置物业服务人 员。 2.公共秩序。物业服务区域内机动车、非机动车停放整齐。 物业管理人对公共区域白天和夜间巡视频率各不少于 3 次。 3.环境卫生。保持扫楼道卫生干净，确保垃圾不落地，保 持楼梯、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌、道路等公共 区域清洁。 4.公共设施维修。每季度至少对楼道灯、窨井等房屋共用 部位和共用设施进行 1 次普检，发现问题及时维修、养护，保 证公共设施设备完好率达 85%以上。 — 14 — 5.绿化养护。各类花草树木生长正常，无旱象发生。适时 修剪，及时摘除枯死枝、黄叶、焦叶。 （二）物业服务项目有下列行为之一的，项目年度综合评 定直接列为较差： 1.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给 他人或将全部物业服务肢解后转委托给第三人的； 2.物业服务合同未终止，擅自撤出物业服务项目的； 3.物业服务合同终止时，未在规定期限或合理期限内，按 规定移交物业管理用房、相关设施、物业服务所必需的相关资 料的；或拒不撤出，造成物业管理状况混乱和一定社会影响 的； 4.在物业专项维修资金使用申报过程中弄虚作假的； 5.擅自改变物业管理用房用途的； 6.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共 用设施用途的； 7.擅自利用物业共用部位、共用设施进行经营的； 8.有重大违法违规行为记录的或发生重大责任事故，且受 师市及以上行政主管部门通报的； 9.连续三次在住宅小区物业服务项目季度考核中排名末三 位的； 10.其他损害物业服务行业形象、侵害业主共同利益等造 成严重负面影响的事件或行为。 — 15 — 六、动态管理 （一）物业服务企业可按照“优质优价、质价相符、市场 调节”的原则，根据星级评定结果，次年起，在原物业公共服 务备案等级和收费标准基础上，与小区业主协商确定降低或提 高一级的物业公共服务质量等级和收费标准，并重新签订物业 服务合同（委托协议）； （二）物业服务项目有下列情形之一的，项目年度综合评 定降低一个星级： 1.对于在考核检查中被责令整改，未能在规定期限内整改 完毕的； 2.未在规定时间内完成交办物业服务职责范围内事项的； 3.发生有影响的责任事件的； 4.由于物业服务不到位，引发业主投诉较多或造成业主集 体上访、重访的； 5.被物业主管部门及其他行政部门处以行政处罚的。 （三）考评等级为“较差”的物业项目，达到下列情形之 一的，建议物业行业主管部门和街道办事处指导、监督业主大 会执行机构，根据大会决议，实行以下措施： 1.对服务不达标、质价不相符的物业服务企业，执行不降 低物业服务合同服务等级，只降低物业服务收费标准的处理方 式。 2.重新选聘物业管理人。采取招标方式，依法选聘星级评 — 16 — 定高、物业服务好、群众满意度高的物业服务企业。 七、结果运用 （一）物业主管部门和街道办事处可以参考评价结果，指 导业主大会执行机构开展工作，根据大会决议，可以分别做出 以下决定： 1.考评综合得分为四星级以上的（含四星级），参照自治 区住房和城乡建设厅《住宅物业服务标准》（2019 年第 238 号），建议对应四级服务标准收取物业服务费。 2.考评综合得分为三星级等次的，建议对应三级服务标准 收取物业服务费； 3.考评综合得分为二星级的，建议对应二级服务标准收取 物业服务费； 4.考评综合得分为一星级及以下等次的，物业服务企业在 原物业服务备案等级和收费标准基础上，降低一级物业公共服 务收费标准（物业公共服务质量等级不变），并重新签订物业 服务合同（委托协议）或由业委会按照相关程序重新聘请物业 服务企业。 （二）评价结果作为师市开展物业信用评价时的重要依据； 作为物业服务项目招标和物业服务企业评先评优的重要参考； 作为物业服务企业申报评定物业服务示范小区的参考依据。 （三）对季度考评结果“较差”的，由行业主管部门进行 约谈，指导制定具体改进措施，公开向业主做出书面承诺，接 — 17 — 受业主监督。 八、其他事项 （一）本办法旨在推动物业服务行业“质价相符”，强化 行业自律，不具有强制性。各团镇结合实际，参照本办法制定 或开展属地物业服务项目星级评定工作。 （二）本办法自 202X 年 XX 月 XX 日起执行实施。《第一师 阿拉尔市物业服务企业监督考核细则》（师市城管发〔2021〕 6 号）同时废止。 附件：物业服务项目星级考核评分表 — 18 — 附件 物业服务项目星级考核评分表 项目名称： 考核 项目 序 号 考核日期： 检查考核内容 1、积极配合团镇、街道做好业主自治和 业委会选举工作； 2、积极配合制定、修改、公布《管理规 1 约》《业主大会议事规则》，按约定开 展工作、履行职责； 3、做好业主大会筹备配合工作。 一、 基本 规定 20 分 — 分值 评分细则 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分（单一 业主或未达到业主委员会成立条件 的除外）。 2 1、符合 2 分； 2、无物业服务合同的扣 1 分，合同 未备案的扣 1 分；物业服务分包项目 有合同或协议，承包方企业须具备营 业执照，无合同或承包方无营业执照 的扣 0.5 分； 3、无临时管理规约或管理规约的扣 0.5 分，未备案扣 0.5 分。 1、物业服务企业在承接或退出物业项目 时须办理承接查验手续，签订承接查验 协议，有物业服务企业查验记录及问题 处理情况； 3 4 2、 物业服务企业项目承接查验资料完整， 建立房屋及其共用设施设备、业主（使 用人）档案，分户存档，资料齐全，分 类成册，管理完善，查阅方便。 1、符合 4 分； 2、无承接查验记录、协议的不得分； 3、无处理情况记录的扣 1 分； 4、承接查验资料每缺一项扣 0.2 分。 1、物业服务企业按规定承接物业服务项 目，由一家物业服务企业统一实施专业 化管理； 2、物业服务企业与开发建设单位或业主 2 委员会签订物业服务合同，双方责权利 明确，并按规定报送备案； 3、制订临时管理规约或管理规约，并按 规定报送备案。 19 — 得分 考核 项目 序 号 分值 评分细则 得分 1、物业服务项目各项管理制度健全，各 岗位工作职责、标准明确，并制定具体 的落实措施和考核办法，做好考核记录； 2、物业服务项目工作人员统一着装或佩 戴统一标识；工作规范，作风严谨，工 4 3 作人员基本情况上墙公开。 3、根据合同配足人员。住宅物业管理区 域建筑面积 10 万-15 万平方米的， 按 1.5 人-2 人/万平方米配置物业服务人员，专 业管理人员具备相应的岗位资格证书。 1、符合 3 分； 2、各项管理制度、各岗位工作职责 标准、落实措施等建立健全 1 分，每 缺一项扣 1 分； 3、工作人员未统一着装或佩戴统一 标识的每发现一人扣 0.2 分； 4、人数配备不够，专业管理人员未 持相应岗位证书上岗，每少 1 人扣 0.5 分，不设上限。 1、同一物业服务企业同时服务于多个项 目的，服务成本和收支按项目独立核算； 2、物业服务等级、内容、物业服务费标 5 准在物业服务项目醒目位置公示； 3 3、 每月定期公布经营性收入的收支情况， 并接受业主和主管部门、街道（乡镇） 监督。 1、符合 3 分； 2、物业服务项目未实行独立核算的 扣 1 分； 3、未按规定公示物业服务等级、内 容、物业服务费标准的扣 1 分； 4、未按规定公布经营性收入收支情 况的或不接受业主和主管部门、街道 （团镇）监督的扣 1 分。 1、建立 24 小时值班制度； 2、设立公开服务电话并在明显位置公布 电话号码； 6 3、接受业主（使用人）对物业管理服务 2 报修、求助、建议、问询、质疑、投诉 等各类信息的收集和反馈，并及时处理， 有回访制度和记录。 1、符合 2 分； 2、值班制度不规范扣 0.5 分； 3、未设立服务电话扣 0.5 分； 4、问题处理不及时每发现一处扣 0.2 分；回访记录与实际情况不符的， 每发现一处扣 0.1 分；无回访记录的 扣 0.5 分。 1、自觉接受物业主管部门的监督指导， 对检查中发现的问题及时整改并上报； 7 2、按时按要求报送统计报表、资料等主 管部门布置的工作。 2 1、符合 2 分； 2、每发现未按要求完成的扣 1 分。 2 1、符合 2 分； 2、每一起未及时处理或未按时反馈 的扣 1 分。 8 二、 公共 部位 和 公共 设施 设备 11 分 检查考核内容 涉及项目的投诉反映处理及时，按时反 馈。 1、建立物业共用部位、共用设施设备的 维保计划和巡查维修记录； 2、建立共用设施设备安全操作规程、紧 9 2 急处理预案等规章制度； 3、 对小区内安全隐患部位落实防范措施、 设置警示标志。 10 11 物业区域示意图、公示栏、路标及幢号 等标识明显，维护完好。 小区红线范围内无违反规划私搭乱建， 无擅自改变房屋、共用设施用途现象。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 1 1、符合 1 分； 2、不符合不得分。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处新增私搭乱建或擅自 改变用途的，物业企业未采取有效措 施予以劝阻、制止的扣 1 分；未及时 上报有关部门的每一次扣 1 分。 — 20 — 考核 项目 序 号 检查考核内容 1、业主房屋装修管理符合规定，业主房 屋、装修等相关材料按一户一档进行登 记存档； 12 2、建立小区装修日常巡查制度，对业主 违规装修行为及时制止、记录，书面上 报相关部门； 1、停车场、棚、库及其他公共场地等完 好； 2、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设 置，无安全隐患或破损； 13 3、健身设施和儿童游乐设施正常运行， 维护良好，无被挪用或侵占现象。 4、小区内存在危险、隐患的部位有安全 防范、警示标识或围护设施。 1、路面硬化、平整，无坑洼积水、无破 14 损； 2、井盖、排水沟盖板无缺损，无丢失。 分值 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分（有宣 传、劝阻、制止、上报的不扣分，物 业要做好跟踪）。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分（非 物业维护的，要书面告知相关单位， 并做好跟踪）。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处路面未硬化、坑洼积 水、破损的扣 0.5 分； 3、每发现一处井盖、排水沟盖板缺 损或丢失扣 0.5 分。 1、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢； 2、汛期道路无积水，地下室、车库、设 15 2 备房无积水、浸泡情况发生； 3、有日常维护记录。 1、房屋外观完好、整洁； 2、公共设施统一有序管理，无安全隐患； 16 2 3、单元对讲系统、单元门完好； 4、公共照明完好，无不亮现象。 二、 公共 部位 和 公共 设施 设备 16 分 1、停水、停电接到通知应提前通知业主 （使用人），制订临时用电管理措施与 停电应急处理措施，并严格执行。 2、无私拉、乱拉电线现象，电动自行 17 车、新能源汽车充电点设置规范。 3、无电动自行车上楼和在疏散通道、安 全出口、楼梯间等影响消防通道畅通的 区域内停放。 2 1、制定高压水泵、水池、水箱管理措施， 并严格执行； 2、水池、水箱周围无污染隐患； 18 3 3、制定事故应急处理方案，建立应急机 制，遇有事故，在规定时间内进行抢修， 无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 1、建立健全消防管理制度，落实消防责 任制，确定消防安全管理人，明确员工 19 岗位消防责任； 4 2、消控人员持证上岗，人员配备符合要 求； — 21 — 评分细则 1、符合 2 分； 2、每发现一处堵塞或外溢扣 0.5 分； 3、无日常维护记录扣 1 分。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 1、符合 3 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 1、符合 4 分； 2、每发现一处不符合要求扣 1 分； 3、消控人员未持证上岗扣 2 分。 得分 考核 项目 序 号 检查考核内容 分值 3、每月进行一次全面防火检查，每日进 行防火巡查； 4、明确专人维护管理消防设施设备和消 防器材，确保设施设备完好和使用功能， 可随时启用。 1、制定火警应急处理预案，在遇突发火 警时，能及时启动，有效处置； 2、消防管理人员熟练掌握消防设施设备 20 的使用方法； 3 3、 组织开展消防法规及消防知识的宣传、 教育培训、演练，一年至少 2 次，做好 台账记录。 1、电梯年检合格证完备、有效； 2、电梯按规定或约定时间运行，安全设 施齐全，运行正常； 3、电梯委托具有专业资质维修保养单位 21 3 进行定期保养维修，签订维修保养合同； 4、 制定电梯故障或险情的应急处理预案， 在电梯运行出现故障或险情后，能按预 案及时处置。 1、各类设施设备有专人管理； 得分 1、符合 3 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 1、符合 3 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 3 1、符合 3 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 1、有专业秩序维护队伍，制定岗位职责； 2、秩序维护员熟悉小区的环境，训练有 素，认真负责，文明值勤，言语规范； 24 3、明确巡视工作职责、工作流程，制定 2 相对固定的巡视路线，对重点区域、重 点部位、重点设备按规定或约定巡视， 有巡视记录。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 1、监控设施设备运行正常，保持 24 小时 开通，监控记录完整，监控记录保存 90 天 以上； 25 2、值班电话畅通，接听及时； 3、收到火情、险情及其他异常情况报警 信号后，安排人员及时赶到现场进行前 期处理，必要的及时报警。 4 1、符合 4 分； 2、每发现一处不符合扣 2 分。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 22 2、各类设施设备有明显标志，设备房标 志明确，封闭管理。 1、小区实行封闭式管理，出入口 24 小 时值岗； 2、各类规章制度完善； 23 3、实行来访人员进出管理；对物品进出实 施分类管理，实行大件物品出小区审验登 记。 三、 公共 秩序 21 分 评分细则 1、根据小区情况设置指示标志，规定车 26 辆行驶路线，指定车辆停放区域。 2、涉及停车收费的，须公开收费标准。 — 22 — 考核 项目 序 号 检查考核内容 1、秩序维护员对进出小区的各类车辆进 行疏导、管理，维护交通秩序，保证车 27 辆通行、易于停放； 2、无堵塞交通现象，不影响行人通行； 3、保持消防通道畅通。 四、 环境 卫生 10 分 1、符合 2 分； 2、无值班、交接班记录扣 0.5 分； 3、车辆停放不到位、有堵塞现象， 每发现一处扣 0.5 分； 4、消防通道被堵塞且未采取劝导、 制止和上报消防救援机构的扣 2 分。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 29 非机动车按要求停放，场地整洁。 1、符合 1 分； 2、每发现一处不符合扣 0.2 分。 1 1、各类清洁设施设备配备齐全； 2、制定环境卫生管理制度和质量标准， 30 卫生设施保养办法，服务记录详细准确； 2 3、制定消杀计划，定期开展灭鼠、除虫 等消杀工作，做好消杀记录。 1、明确清洁卫生专职清洁人员和责任范 围； 2、按照物业服务标准要求保洁。加强楼 31 2 道、楼梯、地面和公共区域巡查，保持 卫生干净整洁； 3、公共部位按合同标准清洁到位。 1、建筑垃圾、园林绿化垃圾、大件垃圾 等划定区域堆放，堆放场地整洁，按要 32 2 求做好围护； 2、按要求分类收集，配合及时清运。 1、无饲养家禽家畜； 2、文明饲养宠物。 1、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱 画，乱堆放现象； 2、大堂、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗 34 等保持洁净； 3、共用场地整洁，无纸屑、烟头等废弃 物。 商业网点和流动摊贩疏导点管理有序， 符合卫生要求。 1、制定园林绿化设施管理规定、维护保 养办法等规章制度； 36 2、有专业人员进行绿化养护管理，树木 适时修剪、放水。 35 — 2 评分细则 1、制定严格的停车管理制度，车辆出入 登记详细准确； 2、车库场地无渗漏、无积水，通风良好、 保洁到位； 28 2 3、停车场、车库无易燃、易爆等物品存 放，照明、消防器材配置齐全、状态良 好； 4、对僵尸车及时统计上报。 33 五、 绿化 养护 7分 分值 23 — 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 1、符合 2 分； 2、无专职清洁人员（名单）和责任 范围（区域）的每项扣 0.5 分； 3、未按服务标准保洁的扣 1 分； 4、公共部位每发现一处清洁不到位扣 0.2 分。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 1 1、符合 1 分； 2、每发现一次不符合的扣 0．5 分； 3、未劝阻的扣 0.5 分。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 1 1、符合 1 分； 2、每发现一处不符合扣 0.2 分。 2 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 1 分。 得分 考核 项目 序 号 检查考核内容 分值 1、绿地无改变使用用途； 2、无破坏、践踏、占用现象； 37 3 3、无乱种植，无杂草，基本无裸露； 4、植物无死株，无病虫害，无折损现象。 38 六、 服务 质量 4分 七、 文明 城市 创建 工作 7分 1、绿地无纸屑、烟头、白色垃圾等杂物； 2 2、无悬挂物及晾晒物品。 1、每年随时向业主开展满意度抽查和意 见征求工作； 2、满意度调查抽查率不得少于样本总量 39 4 的 30%； 3、建立意见建议整改回复制度，整改实 施有记录、有回访。 1、 主动落实全国文明城市创建各项措施， 创城工作获得各团场（镇）、街道和相 关部门通报表扬； 2、 以多种形式宣传社会主义核心价值观， 40 5 设置未成年人保护、垃圾分类为主题的 公益广告；每条道路、每块绿地设有文 明提示牌；小区橱窗内容及时更新； 3、有明显禁烟标志，办公场所无吸烟现象。 41 文明城市创建工作的各项检查考核。 八、 垃圾 分类 4分 2 1、配合生活垃圾按要求分类收集，日产 日清；要定期清点数量及检查破损情况， 对于数量不足、破损严重等问题，要及 42 2 时上报，进行添置、更换。 2、合理设置大件垃圾堆放场所和维护生 活垃圾场地周围卫生。 1、配合属地街道和垃圾清运运营单位做 好垃圾分类的宣传、指导和监督； 43 2、禁止各物业服务企业私自设立样式、 规格不统一的垃圾收集容器。 合 计 2 评分细则 得分 1、符合 3 分； 2、有改变用途扣 1 分； 3、每发现一处践踏、破坏、有乱种 植、占用现象每处扣 0.5 分； 4、每发现一处折损地扣 0.5 分，每 发现一处死株地扣 1 分。 1、符合 2 分； 2、每发现一处不符合扣 0.2 分。 1、符合 2 分；未制定规定或未按照 规定满意度调查和意见征求工作的 不得分； 2、无整改记录扣 1 分；有整改无回 访地扣 1 分。 1、通报表扬 5 分； 2、每发现一处不符合扣 0.5 分。 在上级组织的各类检查、暗访中被通 报批评的，每次扣 1 分。 1、每发现一处不符合扣 0.5 分； 2、在上级组织的各类检查中被通报 批评的扣 1 分。 1、发现一项不符合扣 0.5 分； 2、在上级组织的各类检查中被通报 批评的扣 1 分。 100 备注：每一项扣分至扣完为止，共用设备考评中实际无此设备的不扣分。 — 24 — 考核 项目 序 号 检查考核内容 分值 评分细则 1、3 名党员以上的建立党支部，开展党 建工作。 2、按标准设有活动阵地，并符合以下要 1、应建尽建党支部的加 4 分 求：有党旗、党员形象照、入党誓词、 九、红色 物业 44 党员权利义务等“红色”标识；有议事 10 按标准建设活动阵地的加 3 分； 10 分 场所和设施；有工作制度；有议事工作 2、党员亮身份的加 3 分。 记录；有议事结果公示栏。 3、物业公司工作人员中的党员在工作场 所亮明党员身份。 1、获国家、自治区、兵团级表彰的 加 5 分，师市级的加 3 分，各团镇、 街道级加 2 分； 十、企业 物业服务项目获得“物业管理示范住宅 受表彰 45 10 2、获不同级别、不同表彰的，累计 小区”“红色物业示范小区”等表彰的。 10 分 不超过 10 分； 3、所获表彰须为当地政府部门评选 的奖项。 合 计 20 注： 综合得分在 110 分（含 110 分）以上的为五星，95 分（含 95 分）以上为四星，80 分（含 80 分）以上为三星，60 分（含 60 分）以上为二星，60 分以下为一星（较差）。 得分 考评人员签字： — 25 — 得分 附件 2 师市物业服务企业信用评价管理办法（试行） 第一章 第一条 总 则 为加强物业服务行业信用体系建设，构建以信用 为基础的新型监管机制，推进“放管服”改革，优化营商环境， 依据《兵团物业服务企业信用评价管理办法（试行）》（兵建 发〔2021〕32 号）等有关规定，制定本办法。 第二条 在师市辖区内物业服务企业信用信息的采集、记 录、发布，以及对物业服务企业信用评价及监督管理，适用本 办法。 本办法所称物业服务企业，是指由业主选聘或者委托，对 物业区域内共用设施、设备和公共区域实施物业管理的物业服 务企业和其他物业管理人。 第三条 物业服务企业信用信息采集、记录、发布、使用 和对信用信息进行管理、评价等活动，应当坚持客观、公正、 合法、准确的原则，确保信用信息的真实性、完整性和及时性， — 26 — 维护社会公共利益，保守国家秘密及商业秘密和个人隐私。 第四条 物业主管部门负责对本辖区物业服务企业进行监 管，负责采集、记录物业服务企业的信用信息，并进行评价， 将评价结果上传至兵团房产综合管理信息平台。 第二章 第五条 信用信息构成 物业服务企业信用信息由基本信用信息、良好信 用信息和不良信用信息构成。 第六条 基本信用信息是物业服务企业从物业服务活动中 的初始信息和动态信息，主要包括： （一）物业服务企业名称、统一社会信用代码、法定代表 人； （二）企业住所地、联系方式； （三）企业注册时间、企业性质、经营范围； （四）物业管理人员姓名、履历、从业记录、劳动合同、 专业培训情况，物业管理人员包括企业法定代表人、主要负责 人、财务负责人、项目经理、工程技术人员、收费员、客服人 员等管理人员； （五）物业服务项目名称、类型、收费标准、服务标准、 地址、委托方、委托期限、项目负责人、服务面积及其他相关 信息。 （六）业主对合同履约和服务情况评价、纳税申报信息； （七）企业市场行为检查达标情况； — 27 — （八）其他基本信息。 基本信息发生变更的，物业服务企业应当于变更之日起 30 日内填报变更信息。 第七条 良好信息是物业服务企业在从事物业服务活动中 物业服务质量好，群众满意度高于 70%，获得各种表彰和奖励， 以及从事社会公益活动等信息，主要包括： （一）开展智慧物业创建和多元化经营，提升物业服务智 慧化、专业化、精细化，收费合理、服务规范、各项收费和服 务标准透明公开，增强群众的获得感、幸福感、安全感； （二）积极参与老旧小区改造、垃圾分类示范工作等； （三）获得各级党政、行政机关、群团组织的表彰、奖 励； （四）企业助力脱贫攻坚、抗震救灾、吸纳就业、从事公 益慈善事业等； （五）其他依法应当评定为良好行为的信息。 第八条 不良信用信息是物业服务企业违反法律法规规章， 不执行行业自律规范、物业服务标准和合同约定等行为，受到 物业服务行业主管部门和相关行业主管部门的行政制裁，或者 受到司法机关法律制裁，主要包括： （一）违反相关法律、法规、规章、政策文件受到行政制 裁的； （二）各项收费和服务标准不透明、不公开，不执行物业 — 28 — 服务标准、收费管理办法、不履行物业合同、乱收费等行为， 受到物业行业主管部门或有关部门的行政处理、通报批评等； （三）业主满意度低于 60%，业主投诉较多经查证属实后 在规定时限内拒不整改或整改不到位的 （四）因合同违约，经仲裁机关裁决、人民法院判决或有 关机关认定，承担侵权责任、受到民事制裁的； （五）为获得不正当利益采取不正当经营手段，尚未构成 犯罪的； （六）因涉嫌犯罪移送司法机关处理或经司法机关判决、 裁定受到刑事制裁的； （七）其他违法违规行为。 第九条 按照失信行为造成后果的严重程度，将不良信用 信息分为严重失信行为和一般失信行为。 严重失信行为主要包括：因严重破坏市场公平竞争秩序和 社会正常秩序的行为被处以行政处罚的信息；在司法机关、行 政机关作出裁判或者决定后，因有履行能力但拒不履行、逃避 执行，且情节严重的行为被处以行政处罚的信息；法律、法规、 规章明确规定构成情节严重的；经行政处罚机关认定的严重失 信行为。 一般失信行为是指性质较轻、情节轻微、社会危害程度较 小的违法失信行为，按简易程序做出的行政处罚确定为一般失 信行为。 — 29 — 第三章 第十条 信用信息采集和记录 物业服务企业基本信用信息实行属地采集记录原 则，由物业服务企业网上填报，经企业注册备案物业服务行业 主管部门审核后予以采集、记录。 物业服务企业在工商注册地以外产生的信用信息，由信息 产生地的物业服务行业主管部门采集、认定后，推送给工商注 册地县（市、区）物业服务行业主管部门汇总评分。 第十一条 物业服务企业良好信用信息实行“谁批准、谁 采集”的原则： （一）物业服务行业主管部门作出的表彰、奖励决定，由 作出决定的部门进行采集、记录；市场主体主动申报的，通过 网上填报，上传表彰奖励决定等证明文件，经物业服务行业主 管部门对上传的材料进行核实后，进行记录； （二）其他行政管理部门作出的表彰、奖励决定，由物业 服务行业主管部门或与相关部门通过信用信息共享机制获取的 记录，予以采集、记录。 （三）物业服务企业可以通过网上主动申报其助力脱贫攻 坚、抗震救灾、吸纳就业、从事社会公益等良好信用信息，提 交相关证明材料，经物业服务行业主管部门审核后予以采集、 记录。 良好信用信息应当记录信息内容、授予部门和时间。 市场主体应当对申报信息的真实性公开作出信用承诺。 — 30 — 第十二条 不良信用信息实行“谁处理、谁采集”的原 则： （一）物业服务行业主管部门作出的行政处罚或行政处理 决定，由作出决定的部门在 7 个工作日内予以采集、记录； （二）其他行政管理部门作出的行政处理决定，由物业服 务行业主管部门通过与相关部门信用信息共享机制获取的记录， 或者根据相关部门出具的联合惩戒文件，在收到记录或文件 7 个工作日内予以采集、记录； （三）师市以外物业服务行业主管部门对在师市辖区注册 的物业服务企业作出的不良行为记录，由物业服务行业主管部 门收到书面函告，或者信用信息共享平台推送的相关信息后 7 个工作日内予以采集、记录； （四）司法机关、仲裁机构作出的认定物业服务企业违法 行为等判决、裁定，由企业注册地物业服务行业主管部门根据 公布的判决、裁定或者司法机关协助执行通知予以采集、记 录； （五）相关利害关系人向物业服务行业主管部门提供物业 服务企业的有关处理文件，要求记入不良信息记录的，由物业 服务行业主管部门依法核实后予以采集、记录。 不良信用信息记录内容应当包括行政处罚或者行政处理机 关、文号、违法行为内容、作出决定时间，人民法院或者仲裁 机构生效法律文书文号和内容、法律文书生效时间。 — 31 — 行政处罚或行政处理决定、司法判决或裁定被撤销的，信 用信息记录部门应当及时撤销不良行为记录。 第十三条 物业服务企业应当对其提供的信用信息内容的 真实性负责。良好信用信息和不良信用信息采集、记录应当按 照下列要求予以认定： （一）良好信用信息认定标准：业主满意度调查，表彰、 奖励文件，获助力脱贫攻坚、抗震救灾、吸纳就业、从事社会 公益等有关材料； （二）不良信用信息认定标准：业主满意度调查低于 60%， 行政处罚决定书、通报批评及其他行政处理文件，已生效的法 院判决或仲裁裁决。 第十四条 物业服务行业主管部门应当指定专人负责信用 信息的采集、记录和审核，以及信用档案管理，不得对有关信 息进行歪曲、篡改。 第十五条 物业服务企业对记录的信用信息有异议的，可 以持有关证明材料向信用信息记录部门提出书面核查申请。信 息记录部门应当自收到申请之日起 5 个工作日内进行核查，核 查结果书面告知申请人。经核查信用信息记录存在错误的，应 当立即更正。 第四章 第十六条 信用评价 物业服务企业信用评价采取综合评分制，信用 得分=基本信用分（80 分）＋良好信用分－不良信用分。信用 — 32 — 评价具体标准按照《兵团物业服务企业信用信息评分标准》执 行。 良好信用信息加分项和不良信用信息扣分项，在信用评价 年度内予以加分或扣分，在下一评价年度不重复计算。 第十七条 物业服务企业信用等级分为 AAA、AA、A、B、 C 五个等级。信用等级分值按下表确定： 信用等级 评价分值 信用表现 AAA ≥110 分 信用优良 110—95 分（含 AA 信用良好 95） A 95—80 分（含 80） 信用一般 B 80—60 分（含 60） 信用风险大 C ＜60 信用风险极大 第十八条 物业服务企业有以下所列情形之一的，视为严 重失信行为，信用评价为 C 级： （一）物业管理区域内发生重大责任事故的，造成重大损 失的，经事故调查处理部门认定属物业企业主要责任的； （二）因物业服务企业原因引发群体上访事件，经信访部 门及有关部门认定影响社会稳定和正常社会秩序，造成恶劣后 果和影响的； （三）因物业服务活动违法或服务行为不规范，被新闻媒 体曝光，并在社会上造成恶劣影响的； （四）受到物业服务行业主管部门或其他有关部门行政处 罚，逾期不履行处罚决定或对违法行为拒不整改的； — 33 — （五）企业法定代表人、主要负责人因重大违法行为受到 刑事处罚的； （六）申报信用信息时，故意隐瞒有关情况、提供虚假资 料，或者以不正当手段影响评价结果客观真实的； （七）经法院判决或仲裁机构裁决，认定合同违约等，且 拒不履行生效法律文书确定的义务的； （八）被司法机关纳入失信被执行人名单的； （九）法律、法规、规章规定的其他严重失信行为的。 第十九条 新设立的物业服务企业不足 6 个月的，不参加 当年的信用评价， 按 A 级管理，但发生不良行为的除外。符合 申请信用评价而连续两年未申请参加信用评价的按 B 级管理。 连续两年未参加信用评价或企业登记的住所地无人办公， 且无法通过企业登记的联系方式取得联系的，列入异常企业名 录管理。列入信用信息异常企业名录期间，企业信用等级不得 向上调整。上述情形消除后，物业服务行业主管部门应当将有 关企业移出信用信息异常企业名录。 第二十条 物业服务行业主管部门应通过下列渠道收集物 业服务企业的信用信息： （一）向业主、业主委员会、居民委员会、社区和街道办 事处、团镇（乡）征集物业服务企业从事物业服务活动情况评 价意见； （二）对物业服务企业开展监督检查，包括物业服务企业 — 34 — 执行物业服务标准、规范物业服务收费、使用住宅专项维修资 金等情况； （三）对物业服务企业投诉案件进行处理，根据处理结果 确定物业服务企业有不良行为； （四）委托第三方评价。 兵团依托兵团房产综合管理信息平台建立物业服务企业服 务评价系统，业主可以通过服务评价系统，对物业服务企业服 务活动提出相关意见和建议，对发现的违法违规行为进行举报 和投诉。 第二十一条 物业服务企业信用评价采取年度评价的方式， 评价周期为每年 1 月 1 日至 12 月 31 日，物业服务行业主管部 门自本年度 11 月起至次年 1 月完成组织评价工作，确定信用等 级。物业服务企业有分支机构的，对分支机构不单独进行信用 等级评定。 第二十二条 每年 1 月 31 日前，物业服务行业主管部门将 信用评价结果审核后上传至兵团房产综合管理信息平台，兵团 住房城乡建设部门确认后在兵团房产综合管理信息平台公示， 公示期为 15 日。公示期间无异议的，给出年度评价结果，于每 年 3 月 1 日前公示上一年度物业服务企业信用评价结果，接受 社会监督。 在评价年度内，物业服务企业发生严重失信行为的，信用 等级评定为 C 级，及时予以公示。 — 35 — 第二十三条 物业服务企业对评价结果及评价得分有异议 的，可在公示期内向信用信息记录部门提出书面申诉，经企业 法定代表人签字，加盖单位公章，并提交有关证明材料。信用 信息记录部门对申诉内容进行核实、处理和答复，根据核实结 果相应保持或调整信用评价等级和综合得分。 第五章 第二十四条 信用信息公布与应用 信用评价结果在兵团房产综合管理信息平台 和门户网站公开。涉及国家安全、公共安全、经济安全和社会 稳定，以及国家秘密、商业秘密和个人隐私的信息不予公开。 第二十五条 物业服务企业信用信息公开期限为： （一）基本信用信息长期公开； （二）良好信用信息公开期限为 3 年； （三）不良信用信息公开期限：一般失信行为最短公示期 限为三个月，最长公示期限为一年；严重失信行为最短公示期 限为六个月，最长公示期限为两年。公示期限届满的，按照新 的信用评价结果公开信息。 第二十六条 物业服务企业在规定期限内纠正失信行为、 消除不良影响的，可通过作出信用承诺、完成信用整改、通过 信用核查、接受专题培训、提交信用报告、参加公益慈善活动 等方式开展信用修复。修复完成后，停止公示其失信记录，终 止实施联合惩戒措施。 物业服务企业的失信行为属于一般失信行为的，可以向作 — 36 — 出信用记录的物业服务行业主管部门提出信用修复申请，提供 已履行行政处罚或完成整改的证明材料，公开做出信用修复承 诺，住房城乡建设主管部门经审核同意后，在不良信用信息公 示期限届满后，撤下相关公示信息。 物业服务企业的失信行为属于严重失信行为的，申请信用 修复除遵守本条第二款规定外，还应当参加物业服务行业主管 部门或其委托的机构组织的专题教育培训，提交信用报告，经 物业服务行业主管部门审核同意后，在公示期满后撤下相关公 示信息。 按照《国家发展改革委办公厅关于进一步完善“信用中国” 网站及地方信用门户网站行政处罚信息信用修复机制的通知》 （发改办财金〔2019〕527 号）等规定予以信用修复的，所涉 行政处罚信息的最终公开期限根据信用修复决定书确定，但计 分表规定的对应扣分有效期不予调整。 第二十七条 物业服务企业对记录、公布的信用信息有异 议的，可以持有关证明材料向负责信用信息采集记录的物业服 务行业主管部门提出书面核查申请，收到申请的部门应当自收 到申请之日起 5 个工作日内进行核查，核查结果书面告知申请 人。 经核查信用信息存在错误的，应当立即更正，造成不良影 响的，应当恢复名誉、消除影响。 第二十八条 — 37 — 物业服务企业的信用评价结果作为主管部门 实施分类监管以及业主选聘物业服务企业、前期物业服务招标、 物业管理示范项目考评等活动的重要依据。 第二十九条 按照年度信用评价结果，对物业服务企业实 施差别化管理： （一）对年度评价为 AAA 级的物业服务企业实行守信激励 机制，优先推荐评优评奖项目，在承揽物业项目、参加招投标 时，给予信用加分，减少日常检查频次或免予检查； （二）对信用评价等级为 AA 级的物业服务企业，实施常规 监督检查，承揽物业项目、参加招投标时，给予适当信用加分， 在各类评优活动中，参评主体应具备 AA 级及以上信用等级； （三）对年度评价为 A 级的物业服务企业，加强业务指导 和监督，督促加强内部管理，强化服务理念，规范服务行为、 提升专业服务能力，改进服务方式，不断提高服务质量和水 平； （四）对年度评价为 B 级的物业服务企业，增加检查频次， 督促企业加强内部管理，强化服务理念，规范服务行为、提升 专业服务能力，改进服务方式，不断提高服务质量和水平； （五）对年度评价为 C 级的物业服务企业，列为重点监管 对象，增加检查频次，加强现场核查，将企业信用等级及有关 信用信息通报有关业主、业主委员会、所在社区，提示信用风 险，限制其参加物业服务投标活动，暂停财政资金补助等政策 扶持。 — 38 — 第六章 第二十九条 信用信息监督管理 物业服务行业主管部门依据物业服务企业失 信记录，对违法性质恶劣、情节严重、造成恶劣社会影响的企 业纳入失信联合惩戒对象名单，会同有关部门实施联合惩戒； 对存在失信行为但严重程度尚未达到失信联合惩戒对象认定标 准的物业服务企业，可实施与其失信程度相对应的严格监管措 施。 第三十条 物业服务行业主管部门应当督促失信物业服务 企业限期整改，整改不到位的，依法启动约谈程序，督促履行 相关义务、消除不良影响。约谈记录记入企业信用记录。 第三十一条 对被列入失信联合惩戒对象名单的物业服务 企业，依法对其法定代表人或主要负责人、实际控制人进行失 信惩戒，并将相关失信行为记入其个人信用记录。 第三十二条 鼓励行业协会建立会员信用记录，开展信用 承诺、信用培训、诚信宣传、诚信倡议等，将诚信作为行规行 约重要内容，受物业服务行业主管部门委托参与市场主体信用 评价，引导本行业企业增强依法诚信经营意识。 第七章 第三十三条 — 39 — 附 则 本办法自发布之日起施行。