延安市物业管理条例（征求意见稿）.docx

延安市物业管理条例（草案） （征求意见一稿） 目 录 第一章 总 则 第二章 前期物业管理 第三章 业主、业主（代表）大会及业主委员会 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 专项维修资金的使用和管理 第七章 法律责任 第八章 附 则 第一章 第一条【目的依据】 总 则 为了规范物业管理活动，维护业主和物业 服务企业的合法权益, 改善人居环境，根据《中华人民共和国物权 法》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》和有关法律、 行政法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内城镇住宅物 业管理及其监督管理活动。 1 第三条【政府职责】 市、区县人民政府应当将物业服务纳入本 地区现代服务业发展规划和社区治理体系，发挥业主自治在社区治理 中的作用，推进物业管理服务的规范化、市场化和现代化。 区县人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立物业 管理协调工作机制，组织街道办事处、乡镇人民政府、物业管理主 管部门及相关部门和单位，协调解决物业管理中的重大问题，统筹 推进物业管理工作。 第四条【主管部门职责】 市住房和城乡建设主管部门履行下 列职责： （一）制定本市物业管理相关政策措施； （二）指导区县物业管理主管部门开展物业管理的监督管理工作； （三）指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使 用； （四）建立完善业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业 负责人培训制度； （五）制定、发布物业管理活动中相关示范文本； （六）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范； （七）建立全市统一的物业管理信息平台； （八）处理物业管理活动中的投诉、举报； （九）其他监督管理职责。 2 区县物业管理主管部门履行下列职责： （一）组织实施物业管理相关政策措施和制度； （二）监督物业承接查验，审查相关事项、合同的备案材料； （三）监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用； （四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和管理； （五）划定物业管理区域，确认物业服务企业用房和业主委员会 用房； （六）指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工 作； （七）指导和监督业主大会成立、业主委员会选举和换届等工作； （八）组织开展业主委员会、物业管理委员会成员培训； （九）处理物业管理活动中的投诉、举报； （十）其他监督管理职责。 第五条【相关部门职责】 市、区县人民政府有关部门履行下列 职责： （一）自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件 和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查，查处住宅 小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为； （二）城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责，查处 3 物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物，侵占和破坏绿化设施、市 政公用设施、环卫设施，以及破坏环境卫生等违法行为； （三）公安机关负责对物业管理区域内安全防范等设施的监督检 查，指导物业管理区域内治安防范工作，加强对业主养犬行为的监督 管理，规范物业管理区域内道路停车管理，依法查处物业管理区域内 影响公共安全、公共秩序的违法行为； （四）市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监 察工作，督促特种设备检验检测机构及时出具电梯安全检测意见，查 处物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记、无照经营、侵害消费 者合法权益、价格违法以及餐饮经营油烟排放不达标等违法行为； （五）消防救援机构负责对物业管理区域内消防设施设备、场所 等的监督检查，查处违反消防安全法律法规的行为； （六）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理， 按照职能分工依法查处水超标排放等违法行为； （七）卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活 饮用水的监督等工作； （八）人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维 护管理的监督检查，查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法 行为； （九）民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社 4 区管理服务设施维护管理的监督检查，以及丧事活动管理等工作； （十）其他部门依法应当履行的与物业管理相关的职责。 第六条【街办乡镇政府职责】 街道办事处、乡镇人民政府在 物业管理中履行以下职责： （一）组织和指导业主大会召开和业主委员会选举换届工作，必 要时组建物业管理委员会； （二）指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法 履行职责； （三）监督物业管理双方履行合同义务，维护物业管理当事人的 合法权益； （四）受理物业管理方面的投诉，调处物业管理纠纷； （五）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管 理纠纷； （六）协调和监督老旧小区物业管理； （七）依法应当履行的其他职责。 第七条【社区党组织居委会职责】 社区党组织、居民委员会协 助街道办事处、乡镇人民政府指导和监督物业管理活动，建立健全议 事协调机制，组织开展社区治理活动，督促物业服务企业依法履行义 务，就业主反映的物业管理事项询问业主委员会和向上级政府反映， 5 调解物业管理纠纷，开展社会公益活动，营造文明、和谐、安全、整 洁的人居环境。 第八条【行业协会职责】 物业服务行业协会应当推行物业服 务 行业规范，强化行业自律管理，促进诚信经营，维护物业服务企业合 法权益，提高物业服务水平。 第九条【举报处理】 任何单位和个人对违反物业管理法律法规 的行为，都有权向物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和 其他有关部门投诉举报，有关单位应当依法处理。 第二章 前期物业管理 第十条【选聘物业企业】 建设单位在业主大会成立之前，通过 招投标方式选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。分 期开发的项目，其前期物业管理招投标，应当以全部物业管理区域为 范围。 符合下列条件之一的，经区县物业管理主管部门批准，建设单位 可以采用协议方式选聘物业服务企业： （一）同一物业管理区域内，多层、高层混合物业总建筑面积低 于三万平方米，单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一 万平方米的项目； 6 （二）投标人少于三人的。 第十一条【前期物业服务合同】 建设单位与物业服务企业签 订的前期物业服务合同，应当约定前期物业服务内容、收费标准等， 约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。 前期物业服务合同的期限不得超过两年。 第十二条【临规备案】 建设单位在出售物业之前，制定临时管 理规约，临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示、说明。买 受人签订房屋买卖合同时，对遵守临时管理规约予以书面承诺。 建设单位出售物业之前，将前期物业服务合同、临时管理规约向 区县物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。 区县物业管理主管部门收到建设单位提交的前款资料后，发现其 存在违法违规和严重损害业主利益的，有权要求建设单位、物业服务 企业予以修改，重新报送备案。 第十三条【承接查验标准】 新建物业符合下列条件，建设单位 方可办理物业交付手续： （一）建设工程竣工验收合格，取得自然资源、城市管理、住房 和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文 件，并经物业管理主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、 7 安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关 建设标准，并与相关专业单位办理移交手续，业主可以独立计量缴费 使用； （三）按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、 邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区 管理等公共服务设施已建成； （四）按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及 电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成，能满 足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材 等共有设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续，需要进行 检测的，已由具备相应资质的检测机构检测合格； （六）消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置 显著标志； （七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （八）法律、法规规定的其他条件。 第十四条【验收流程】 物业交付十五日前，建设单位与前期物 业服务企业应当在区县物业管理主管部门的监督下，完成物业共有部 位、共有设施设备的承接查验，形成查验记录，共同确认现场查验的 结果，作为前期物业服务合同的补充协议。 8 在办理承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交 下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、 管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出 厂资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）业主名册； （五）物业管理区域划分相关文件； （六）建设单位与公用事业专营单位签订的供水、供电、供暖、 供气协议； （七）物业管理所必需的其他资料。 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持 建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向物业管理主管部门 备案。 第十五条【公用设施移交】 建设单位应当将验收合格的供水、 供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸， 移交给相关专业经营单位维护管理。 未移交前，前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设 9 单位承担。 第十六条【重聘前期物业】 有下列情形之一的，建设单位应当 依法重新选聘前期物业服务企业： （一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企 业不愿再续签合同的； （二）物业服务企业擅自撤离的； （三）物业服务企业被吊销营业执照或者资质证书的； （四）物业服务企业进入破产、清算程序的； （五）物业服务企业未按照合同约定提供服务的； （六）物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业 主且占总人数二分之一以上的业主提出解聘的； （七）前期物业服务合同终止的； （八）法律、法规规定的其他情形。 建设单位重新选聘物业服务企业的，应当按照本条例第九条的规 定执行。 第十七条【前期物业收费】 出售房屋交付业主的次月至前期 物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合 同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。 10 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的 物业费，由建设单位承担。 第十八条【前期物业服务合同终止】 有下列情形之一的，前期 物业服务合同终止： （一）前期物业服务合同期限届满； （二）物业服务企业被注销营业执照的； （三）建设单位、业主大会依法解除合同的； （四）法律、法规规定的其他情形。 经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主 且占总人数二分之一以上的业主同意，报区县物业管理行政主管部门 批准，建设单位可与物业服务企业续签前期物业服务合同。 第十九条【前期物业服务审计】 前期物业服务合同终止后，业 主可以委托社会审计机构，对物业服务企业的财务收支、专项维修资 金、公共收益以及业主认为其他必要项目进行审计。 第二十条【退场移交】 前期物业服务合同终止的，原物业服务 企业不再续聘的，应当向业主委员会、建设单位移交以下资料和财物： （一）本条例第十四条第二款规定的资料； （二）前期物业服务期间形成的物业共有部分运行、维修、更新、 改造和养护的有关资料； 11 （三）公共收益的结余； （四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用 物业服务资金购置的财物； （五）物业管理用房； （六）其他应当移交的资料和财物。 第三章 业主、业主（代表）大会及业主委员会 第二十一条【业主与使用人】 房屋的所有权人为业主。公房尚 未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。 尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合 法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。 房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行 使相关权利并承担相应义务。使用人违反物业管理相关法律法规、管 理规约规定的，业主承担连带责任。 第二十二条【业主大会】 一个物业管理区域成立一个业主大 会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定 不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第二十三条【首次大会提出】 12 一个物业管理区域内，房屋出售 并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房 屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到 物业管理区域建筑物总面积 20%以上的，建设单位应当在十五日向 物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书 面报告，并提供相应资料。 建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小 区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政 府提出召开首次业主大会的书面要求。 第二十四条【组建筹备组】 街道办事处或者乡镇人民政府接 到 建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内，会同区县物业管 理主管部门组建业主大会筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内， 将成员名单在物业管理区域内公告。 筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处或者乡镇人民政 府、物业管理主管部门、社区党组织、居民委员会的代表组成。筹备 组人数应当为九至十三人的单数，其中业主代表人数所占比例应当不 少于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人 民政府代表担任。 筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡镇人民政府和居民委 员会组织业主推荐产生。街道办事处或者乡镇人民政府应当对拟进入 13 筹备组的业主代表进行资格审查。 第二十五条【筹备组成员资格】 筹备组中的业主代表应当具 有完全民事行为能力，遵守有关法律法规，热心公益事业，责任心强， 具有一定的组织能力和文化水平。 业主有下列情形之一的，不得担任筹备组中的业主代表： （一）本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业 服务企业任职，或者与该物业服务企业有其他利害关系的； （二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的； （三）违法搭建建筑物、构筑物，破坏房屋承重结构、主体结构 的； （四）有个人信用不良记录且未消除的； （五）受过行政拘留处罚或者刑事处罚的； （六）其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。 第二十六条【筹备组职责】 业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内 容； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大 14 会会议上的投票权数； （四）拟定业主委员会选举办法； （五）提出业主委员会成员候选人名单； （六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。 业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前 款第（一）项至第（五）项的内容在物业管理区域内公示。 第二十七条【经费承担】 新建物业首次业主大会会议的筹备 经 费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设 单位承担。建设单位应当将筹备经费交存至区县物业管理主管部门指 定的银行账户，供业主大会筹备组使用。 未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费，由全 体业主共同承担。 筹备组应当制定筹备经费使用办法并将筹备经费的使用情况予 以公示。 第二十八条【筹备组时限】 筹备组应当自成立之日起六十日 内，组织召开首次业主大会会议。 筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主 委员会之日终止。 15 第二十九条【业主大会职责】 业主大会履行下列职责： （一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变 或者撤销业主委员会不适当的决定； （四）选聘、解聘物业服务企业； （五）筹集和使用共有部位、共有设施设备专项维修资金； （六）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施； （七）依法决定改变共有部分的用途； （八）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用； （九）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事 项。 业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面 积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第三十条【业主大会形式】 业主大会会议可以采用集体讨论、 书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。 16 业主大会会议采用集体讨论形式的，业主可以自行参加，也可以 书面委托代理人参加；采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书 送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告；采用网 络讨论和投票形式的，应当对业主进行网络实名认证，并接受物业管 理主管部门的监督。 第三十一条【业主代表大会】 物业管理区域内的业主人数较多 的，业主大会可以决定成立业主代表大会，履行第二十九条除第一款 第五项、第六项以外的业主大会职责。 业主代表大会由业主按楼（幢）、单元或者楼层为单位推选业主 代表组成，每楼（幢）至少有一名业主代表，业主代表总人数一般不 少于三十人且不超过八十人。 业主代表大会的议事规则，由业主大会制定。 第三十二条【业主代表任期】 业主代表实行任期制，任期和业 主委员会任期相同，可以连选连任。 业主代表已经不具备业主身份的，其代表资格自行终止；业主代 表不履行职责的，其所代表楼（幢）、单元或者楼层的业主可以协商 决定终止其代表资格。业主代表资格终止后，由相关业主重新推选业 主代表。 第三十三条【征求意见】 业主代表在参加业主代表大会前，应 当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。 17 需全体业主投票表决的事项，业主的选票经本人签字后，由业主代表 提交业主代表大会会议。 第三十四条【业委会组成】 业主委员会成员由五至十一人单 数组成。业主委员会成员实行任期制，每届任期为三至五年，可以连 选连任，具体由业主大会议事规则确定。 业主委员会自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员 会成员中推选主任、副主任。 第三十五条【业委会职责】 业主委员会由业主大会选举产生， 接受业主的监督，业主委员会负责执行业主（代表）大会决定的事项， 履行下列职责： （一）执行业主（代表）大会的决定； （二）召集业主（代表）大会会议，报告物业管理的实施情况； （三）代表业主与业主（代表）大会选聘的物业服务企业签订物 业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物 业服务企业履行物业服务合同； （五）监督专项维修资金的使用，管理业主共有收益； （六）督促业主按时交纳物业服务费用，审核需要业主分摊的费 用； 18 （七）监督管理规约的实施； （八）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋； （十）业主（代表）大会赋予的其他职责。 第三十六条【业委会通知】 召开业主（代表）大会、业主委员 会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通 知所在地的物业管主管部门、社区党组织、居民委员会，并邀请派代 表参加，听取物业管理主管部门、社区党组织、居民委员会的意见、 建议。 第三十七条【信息公开】 业主委员会应当及时公布业主（代表） 大会和业主委员会作出的各项决定和重大事项，定期公布专项维修资 金和共有部分经营收益的收支情况，接受业主查询所保管的物业管理 信息。 应当公开而没有公开的信息，业主有权查询或者要求业主委员会 公开；仍不公开的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令公开。 第三十八条【印章】 业主委员会的印章由专人负责保管，根据 业主（代表）大会的决定使用；业主委员会会议讨论职责范围内事项 需要使用印章的，经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。 第三十九条【资格终止】 业主委员会成员有下列情形之一的， 19 其业主委员会成员资格自行终止： （一）丧失业主身份的； （二）丧失完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务 能力的； （三）被依法追究刑事责任的； （四）无正当理由三次不参加业主委员会会议的； （五）利用成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业、 其他有关单位、个人的财物的； （六）拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金，经三次书面催交 拒不交纳的。 第四十条【资格申请终止】 业主委员会成员有下列情形之一 的，根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议， 由业主（代表）大会或者业主委员会根据业主（代表）大会的授权， 决定是否终止其成员资格： （一）以书面形式向业主（代表）大会或者业主委员会提出辞职 的； （二）本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服 务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的； （三）违法搭建建筑物、构筑物，非法侵占业主共有部位、共有 20 设施设备和场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主 合法权益行为的； （四）违规使用业主委员会印章的； （五）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的； （六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动 的； （七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 业主（代表）大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资 格的，街道办事处或者乡镇人民政府经调查核实后，应当责令终止。 第四十一条【换届选举】 业主委员会任期届满两个月前，应当 书面报告街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政 府应当在收到书面报告之日起组建换届选举小组。业主委员会任期届 满前，换届选举小组组织召开业主（代表）大会会议选举产生新一届 业主委员会。 业主委员会未按照前款规定报告的，街道办事处或者乡镇人民政 府可以组建换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主（代表）大 会会议选举产生新一届业主委员会。 换届选举小组由业主代表和街道办事处或者乡镇人民政府代表、 社区党组织、居民委员会的代表组成。换届选举小组人数应当为单数， 21 其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定，人数所占比例应当不 低于换届选举小组总人数的二分之一。换届选举小组组长由街道办事 处或者乡镇人民政府代表担任。 第四十二条【换届前禁止行为】 换届选举小组产生至新一届 业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主（代表）大 会会议对下列事项作出决定： （一）选聘、解聘物业服务企业； （三）除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物 业维修、更新、改造等重大事项； （四）其他重大事项。 第四十三条【资料移交】 业主委员会应当自换届选举小组成 立之日起七日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等 档案资料、印章及其他属于业主（代表）大会所有的财物移交街道办 事处或者乡镇人民政府保管。业主（代表）大会、业主委员会依法需 要使用上述物品的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。 街道办事处或者乡镇人民政府在新一届业主委员会选举产生并 办理换届备案手续后七日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业 主委员会。 业主委员会不按时移交的，街道办事处或者乡镇人民政府、物业 管理主管部门应当责令其限期移交。 22 第四十四条【物管委】 物业管理区域内有下列情形之一的，街 道办事处或者乡镇人民政府应当组织成立物业管理委员会作为临时 机构，代行业主大会、业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处或者乡镇 人民政府指导后仍不能成立的； （三）业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作， 需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处或者乡镇人民政府 指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 物业管理委员会由业主代表和街道办事处或者乡镇人民政府、物 业管理主管部门、公安机关派出机构、居民委员会的代表组成。物业 管理委员会主任由街道办事处或者乡镇人民政府指定人员担任。物业 管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员人数所占比例不少 于物业管理委员会总人数的二分之一，由街道办事处或者镇人民政府 在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格与业主委员会成 员资格相同。 物业管理委员会成员应当在公示栏公示。 第四十五条【物管委职权】 物业管理委员会应当就物业共同 管理事项征求全体业主意见，形成的决定在物业管理区域内显著位置 公示，公示期不少于十日。 物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并 23 在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。 第四十六条【共有经营收益】 物业管理区域内共有部分经营 收益属于全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以根 据业主（代表）大会的决定使用，任何单位或者个人不得挪用、侵占。 业主（代表）大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津 贴从共有部分经营收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，经 业主（代表）大会表决通过后执行。 共有部分经营收益、业主（代表）大会和业主委员会工作经费以 及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应 当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料，并在每年二月底前公布 上一年度的账目情况。 共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委 员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的，物业管理主管部 门应当出具。 第四十七条【收支审计】 管理规约规定或者业主（代表）大会 决定，委托社会审计机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的， 业主委员会应当执行，并予以配合。 业主委员会拒绝接受审计的，街道办事处或者乡镇人民政府应当 责令业主委员会限期聘请社会审计机构进行审计；逾期未聘请的，街 道办事处或者乡镇人民政府应当代为聘请社会审计机构进行审计。审 24 计结果应当向全体业主公告，审计费用从共有部分经营收益中支出。 业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计 凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。 第四章 第四十八条【自行管理】 物业管理服务 业主（代表）大会或者全体业主可以 决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。 采取自行管理物业方式的，业主委员会或者全体业主应当根据成 员津贴、管理人员工资、专业服务费用、公共能耗费用等支出，结合 共有部分经营收益情况，拟订物业管理收费方案，由业主（代表）大 会或者全体业主讨论通过后执行。 自行管理物业的账目情况每半年公布一次，接受业主监督。 街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会应当加强对业主自行 管理物业的监督和指导，并给予必要的支持和帮助。 第四十九条【物企资质】 物业服务企业应当具有独立的法人 资格，有相应的技术人员、设备和提供专业管理服务的能力，营业执 照范围应当包含物业管理。 物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、 法规规定或者强制性标准，被行政机关作出行政处罚或者其他行政处 理决定，或者经司法机关认定违法的行为，应当认定为失信行为，由 25 市住房和城乡建设部门记入企业信用档案。 第五十条【物企备案】 物业服务企业自签订物业服务合同之 日起十日内，向区县物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政 府备案。 第五十一条【物业服务项目】 物业服务企业应当提供下列基 本服务项目，并作为物业服务合同约定的内容： （一）电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、安防设施等特殊 设施设备的日常管理和维护保养； （二）公共绿地、道路、场所等共有部位的养护、管理； （三）公共照明、健身设施等共有设施设备的使用管理和维修养 护； （四）疏散通道、安全出口和消防车通道管理，车辆行驶和停放 管理； （五）二次供水水箱（水池）定期清洗、消毒和水质检测； （六）环境卫生清扫保洁，病媒生物防制； （七）物业管理区域外来人员和车辆登记管理，二十四小时安保 值班和定期巡逻，监控视频实时监视并留存图像信息三十日以上； （八）物业装饰装修活动管理； （九）对违反法律法规、管理规约规定的行为进行劝阻、报告， 26 对物业使用纠纷进行调解； （十）物业共有部位、共有设施设备维修、改造费用的账务管理； （十一）治安、消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管 理服务。 物业服务企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性 服务机构的，应当告知业主委员会并向全体业主公示。 第五十二条【公示内容】 物业服务企业应当在公示栏或者物 业办公地如实公布并及时更新下列信息： （一）物业服务企业的营业执照，项目负责人基本情况、联系方 式，客服、工程维修等电话； （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收 费标准、收费方式等； （三）电梯、消防、安全防范等专项设施设备的日常维护单位的 名称、资质、联系方式； （四）业主委员会委托物业服务企业管理的业主共有部分经营收 益的财务信息； （五）受委托代收代缴事项； （六）其他应当公示的信息。 第五十三条【应急处置】 物业服务企业应当制定物业管理区 27 域内应急防范预案。发生下列情形之一的，物业服务企业应当立即通 知相关业主、物业使用人，及时采取应急措施，同时向相关主管部门 报告，并协助做好救助工作： （一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安 全的； （二）建筑物及其附属设施设备出现安全隐患，严重危及人身安 全、建筑物安全的； （三）发生群体性事件，影响社会稳定的； （四）发生重大伤亡事件的； （五）其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。 第五十四条【禁止性行为】 物业服务企业按照法律法规规定 以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务，不得有下列行为： （一）擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其 他共有部位、共有设施设备的用途； （二）擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿 地、场地等共有部位、共有设施设备开办停车场、设置广告等经营活 动； （三）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金； （四）将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人； 28 （五）物业服务合同终止前，擅自停止物业管理服务； （六）擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费； （七）非法限制业主进出物业管理区域、楼栋，骚扰、恐吓、打 击报复业主，擅自停水停电等； （八）泄露业主信息； （九）拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、 垃圾清运等费用； （十）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。 物业服务企业有前款规定行为之一的，由物业管理主管部门录入 物业服务企业信用档案。 第五十五条【物业收费标准】 市人民政府住房和城乡建设主 管部门应当制定物业服务等级标准，并会同价格主管部门制定与物业 服务等级相对应的收费参考价格。物业服务收费参考价格可以根据物 价、人工成本上涨等因素适时作出调整。 物业服务收费实行市场调节价的，由业主和物业服务企业根据收 费参考价格，在物业服务合同中约定。 第五十六条【物业费交纳】 业主按照物业服务合同约定的期限 和标准交纳物业服务费用，不得以未享受或者无需接受相关物业服务， 或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交、拖欠或者少交 29 物业服务费。 物业服务企业按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，不得 以成本上涨、收费不足为由降低服务标准。 第五十七条【合同变更】 物业服务合同应当载明物业服务项 目和服务标准、收费项目和收费标准、双方权利义务、专项维修资金 的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等。 物业服务合同有效期内，物业服务企业提出调整物业服务项目、服务 标准或者收费项目、收费标准的，应当与业主委员会协商草拟调整方 案并在住宅小区显著位置公示三十日，经业主（代表）大会表决通过 后实施，同时与业主委员会签订物业服务变更协议。 第五十八条【未交费争议】 业主未按照合同约定交纳物业服 务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用，经书面催缴无正当理 由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业可以 在住宅小区予以公示，并可请求业主委员会代为催交，物业服务企业 不得以业主未交物业费为由，采取停水、停电、停气、停热、捆绑收 费等方式，强迫业主交纳物业费。 物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的，应当承担相应 违约责任。 业主与物业服务企业产生纠纷，经协商无法达成一致的，可以请 求街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会组织调解。街道办事处 30 或者乡镇人民政府、居民委员会应当受理。调解不成的，可以按照约 定申请仲裁或者依法提起民事诉讼。 第五十九条【物企退出】 物业服务合同到期未续聘的，或者由 于其他原因终止的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物 业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。 物业服务企业要求业主委员会协助收取业主欠交物业费的，业主委员 会应当给予协助。 第六十条【物企交接】 物业服务企业退出物业管理区域的，应 当撤出物业服务人员，清退预收、代收的有关费用，并向业主委员会 履行下列交接义务： （一）移交承接物业时所接收和记录的全部资料； （二）移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料； （三）移交物业管理用房； （四）移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备； （五）清算并移交业主委员会委托其管理的共有部分经营收益； （六）法律、法规规定的其他事项。 未成立业主委员会的，由物业服务企业向街道办事处或者乡镇人 民政府履行交接义务。 物业服务企业退出物业管理区域时，不得损坏、隐匿、销毁物业 31 资料和财物。 第六十一条【履约保证金】 物业服务合同双方可以约定物业 服务履约保证金，用于保证物业服务企业依法依约履行合同和退出物 业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。 物业服务合同双方可以委托物业所在地物业管理主管部门或者 街道办事处或者乡镇人民政府保管履约保证金。 第六十二条【老旧小区改造】 各级人民政府应当完善老旧住宅 小区配套基础设施和公共服务设施，加快老旧住宅小区整治改造。老 旧住宅小区整治改造后，街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主的 意见，划定物业管理区域，实行物业管理。 第五章 物业的使用和维护 第六十三条【物业使用规约】 业主、物业使用人使用物业时， 应当遵守有关法律法规的规定以及临时管理规约、管理规约。 临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定： （一）建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的使用、 维护、管理； （二）业主共有部分的经营与收益的分配、使用和管理； （三）业主和物业使用人在安全管理、环境卫生、装饰装修、动 物饲养、植物种植等方面的权利与义务； 32 （四）违反管理规约应当承担的责任； （五）其他应当约定的事项。 第六十四条【物业用途管理】 物业交付使用后，业主、物业使 用人应当按照权属登记用途和设计用途使用物业。 新建住宅小区内的非住宅物业设计用于餐饮经营的部分，应当配 置相应的专用烟道。未配置专用烟道的，不得用于餐饮经营。 第六十五条【经营性收益】 利用物业共有部位、共有设施设 备进行经营的，应当事前向全体业主公示，在征得相关业主、业主 大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 经营性收益去除管理成本后，归全体业主所有。所得收益应当 主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于 共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造或者业主大会和业主 委员会工作经费等。 经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主 委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当接受业主和居民委 员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在公示栏公示。 前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业 服务企业在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，业主 委员会应当委托社会审计机构对经营性收益收支情况进行审计，并 公示审计结果。 33 第六十六条【房屋装修装饰】 业主、物业使用人装饰装修房屋 的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管 理服务协议。协议中应当明确房屋结构保护、装饰装修时间限制、装 修材料堆放搬运和垃圾清运要求、空调外机安装要求以及禁止行为和 违约责任等内容。业主自行管理物业的，由业主、物业使用人向业主 委员会履行告知义务并签订协议。 业主在装饰装修房屋过程中，不得破坏、改变房屋外立面。在物 业服务企业检查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配 合。 物业服务企业与业主、使用人在装饰装修管理协议中约定收取装 饰装修保证金的，装饰装修保证金的收取比例不得超过装饰装修房屋 购买价格的千分之三。房屋装饰装修完工后，物业服务企业应当按照 协议约定返还。 业主在使用物业过程中，应当采取有效的防护措施，避免阳台、 窗台放置物以及外立面悬挂物坠落、脱落。业主委员会、物业服务企 业发现存在高空坠物安全隐患的，有权要求业主及时整改，消除隐患。 第六十七条【消防安全工作】 物业服务企业应当加强消防安 全宣传教育，定期对物业管理区域开展消防安全巡查，消除火灾隐患。 已成立业主委员会但未选聘物业服务企业的，由业主委员会组织业主、 物业使用人做好消防安全工作。对尚未组建业主委员会也未选聘物业 服务企业的住宅小区，管理单位和居民委员会应当组织业主、物业使 34 用人做好消防安全工作。 第六十八条【专有停车位】 物业管理区域内，建设单位所有的 机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内业主户数的，一户业 主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停 车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。 物业管理区域内，建设单位所有机动车停车位数量少于等于物业 管理区域内业主户数的，建设单位不得对业主、使用人以外的单位、 个人出售、出租停车位。 物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位未销售的，业主、 使用人要求租赁的，建设单位不得以任何方式拒绝。停车位的租赁费 用标准，建设单位应当在前期物业服务合同中予以约定，并向业主公 示。业主大会成立之前，停车位的租赁费标准不得擅自提高。 第六十九条【共有停车位】 占用业主共有道路或者其他场地 用于停放机动车的车位，属于全体业主共有。 共有停车位停放车辆时，是否收费、收费标准等事项，由业主大 会决定。业主大会成立前，由全体业主共同决定。 第七十条【共有车位占用费】 共有停车位的占用费归全体业 主所有，业主委员会可委托物业服务企业代为收取。 物业服务企业代为收取的共有停车位占用费，应当单独列账、独 立核算。 35 业主委员会对共有停车位的费用收支情况进行监督，并向业主大 会报告。 共有停车位的占用费应当主要用于补充专项维修资金，也可以按 照业主大会的决定使用。 公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管 理区域内停放，不得收费。 第七十一条【停车位扩容】 物业管理区域配建的停车位、充电 设施不能满足业主需要，如占用业主共有的道路或者其他公共场地增 设车位、充电设施的，应当由业主（代表）大会决定，并确保消防通 道和道路畅通。增设的车位、充电设施归全体业主所有。 第七十二条【乱停汽车】 物业管理区域内，业主、物业使用人 未按照规定停放汽车，影响道路通行的，由物业服务企业通知改正； 拒不改正的，报驻地公安派出所处理。 第七十三条【电梯管理】 物业服务企业承接物业后，应当负责 对电梯的日常管理和维护保养，及时制止危及电梯安全的行为，确保 电梯正常运行。因日常管理或者维护保养不当等原因导致电梯无法正 常使用造成损害的，物业服务企业应当依法承担相应的责任。业主自 行管理物业的，由业主委员会履行电梯日常管理和维护保养职责。 老旧住宅小区改造需要加装电梯的，应当征得相关业主的同意， 依法办理相关审批手续。加装电梯应当确保建筑结构安全，不得改变 36 既有建筑主体承重结构。 第七十四条【二次供水】 物业服务企业承接物业后，负责对高 层住宅二次供水水箱（水池）的日常管理，工作人员须有健康证，按 照操作规范每年不少于两次清洗、消毒，并采取措施防止异物进入水 箱（水池）。 第七十五条【公用设施】 建设单位已经将验收合格的供水、供 电、供气、供暖、通信、有线电视等经营设施设备移交给专业经营单 位的，以及老旧住宅小区已经完成对公用事业经营设施设备分户改造 的，由专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口及其之前的 设施设备的维修、养护和管理，保证其安全运转和正常使用。 供水、供电、供气、供暖等专业单位应当承担分户计量表和分户 计量表前管线、设施设备的维修养护责任。供水、供电、供气、供暖 等设施至业主分户计量表之间损耗，不得向业主收取。 物业用房使用过程中产生的水、电、气、暖费用，由物业服务企 业承担，物业服务企业不得将物业用房的水、电、气、暖等费用向业 主摊派。 第七十六条【人防工程】 物业管理区域内依法配建的人民防 空工程，应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车 位的，经人民防空主管部门同意后，可以以出租方式向全体业主开放， 每次租赁期限不得超过五年。 37 建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防 空工程，其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民 防空工程的维护和管理。 禁止出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位。 第七十七条【禁止性行为】 物业管理区域内禁止下列行为： （一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构； （二）违法搭建建筑物、构筑物，下挖地下空间； （三）擅自改变物业使用性质； （四）侵占或者破坏物业共有部位、共有设施设备，擅自移动、 拆除共有设施设备； （五）拆除、损坏电梯的部件、附属设施或者标志，强行开启电 梯层门、轿门或者阻止电梯层门、轿门正常关闭，超过额定载荷使用 电梯； （六）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材，占用、 堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道； （七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险 性物品，或者存放、铺设超负荷物品，严重影响房屋安全； （八）高空抛物； （九）随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物，制造超过规 38 定标准的社会生活噪声，影响邻居通风、采光等； （十）侵占绿地、毁坏花草树木； （十一）乱设摊点，乱停车辆的； （十二）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂 的； （十三）违反规定饲养动物的； （十四）在建筑内的共有走道、楼梯间、安全出口处停放电动自 行车或者从室内引电线为室外电动自行车充电； （十五）法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。 有前款行为的，利害关系人有权投诉、举报，物业服务企业应当 及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告 有关主管部门和业主委员会。未聘请物业服务企业的，由业主委员会 履行劝阻、制止和报告职责。有关主管部门在接到报告后，应当依法 对违法行为予以处理。 第七十八条【应急维修】 房屋、相关设施设备的保修期满后， 发生下列紧急情况，危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主 日常生活的，可以采取应急维修： （一）电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活，经特 种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造 39 单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的； （二）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障， 经消防救援机构出具整改通知书的； （三）房屋发生严重沉降、倾斜、开裂，严重危及房屋安全，经 有资质的专业检测机构出具证明的； （四）房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患，经有资质的专业检 测机构核实并认定的； （五）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严 重影响房屋正常使用和安全，经有资质的专业检测机构核实并认定的； （六）二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障， 影响使用，经专业机构核实并认定的，但由专业经营单位负责维修、 养护的除外； （七）其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常 生活的紧急情况，经专业机构核实并认定的。 前款规定的紧急情况下，相关单位、专业机构应当根据业主、物 业服务企业的申请，或者根据相关部门的要求，及时提供相应的检验 检测和核实认定服务。 物业管理主管部门核查属实后，应当出具住宅专项维修资金应急 使用确认书，并通知物业服务企业或者相关业主立即组织维修。其中， 40 住宅专项维修资金未划转业主委员会管理的，由物业服务企业或者相 关业主持有关材料向物业管理主管部门申请列支；住宅专项维修资金 已划转业主委员会管理的，由物业服务企业或者相关业主持有关材料 向业主委员会申请列支，业主委员会审核同意的，应当报物业管理主 管部门备案。 第六章 专项维修资金的使用和管理 第七十九条【维修资金交纳】 住宅物业、住宅小区内的非住宅 物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有 住房的单位应当交存住宅专项维修资金；业主在办理房屋权属登记手 续时，应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共有 部位、共有设施设备保修期届满后的维修和更新、改造，不得挪作他 用。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三 十的，应当及时续交。已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定， 报物业管理主管部门备案；未成立业主大会的，续交方案根据国家和 省、市有关规定执行。 第八十条【资金管理】 专项维修资金应当存入市、区县物业专 项维修资金管理机构委托的商业银行，专户存储，按幢立账、按户核 算。 41 业主委员会每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公 布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。 第八十一条【费用承担】 物业维修、更新、改造和养护的费用， 按照下列规定承担： （一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担； （二）部分共有部分的所需费用，由拥有部分共有部分业主按照 各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担； （三）全体业主共有部分的所需费用，由物业管理区域内的全体 业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。 按照本规定设立专项维修资金的，部分共有部分、全体共有部分 的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共有部分 属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。 第八十二条【维修更新】 发生下列情况之一的，物业服务企业 或者业主委员会应当及时制定维修、更新方案：（） （一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的； （二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的； （三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消 防部门出具整改通知书的； （四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机 42 构出具证明的； （五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的 鉴定机构出具证明的； （六）二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障， 影响使用，经专业机构核实并认定的，但由专业经营单位负责维修、 养护的除外； （七）其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常 生活的紧急情况，经专业机构核实并认定的。 第八十三条【部分维修更新改造】 物业部分共有部分的维修、 更新和改造应当由部分共有的业主决定，并经专有部分占部分共有部 分建筑物总面积三分之二以上的业主且占部分共有部分总人数三分 之二以上的业主同意；其他决定事项，应当经专有部分占部分共有部 分建筑物总面积过半数的业主且占部分共有部分总人数过半数的业 主同意。 前款决定不得与业主大会对全体共有部分作出的决定相抵触；对 上述决定，业主委员会应当执行。 第八十四条【建设单位承担维修费用】 建设单位未按照规定 提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共有部 位、共有设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物 业维修责任。 43 第八十五条【业主大会成立前物业维修】 建设单位已经按照规 定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，共有部分、 共有设施设备已过保修期，需要动用专项维修资金的，物业服务企业 提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会组织征询业主意见， 经全体共有部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅 涉及部分共有部分的，可以提交涉及共有部分的业主依法讨论通过。 维修费用经区县物业管理主管部门指定的中介机构审价后，在专 项维修资金中列支。 第八十六条【车库维修养护费用】 机动车停车场（库）的维修、 养护费用由其所有人承担。 第八十七条【方案实施】 物业使用过程中的维修、更新事项不 属于工程质量保修范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办 理： （一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报区 （市）、县住建部门审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相 应资质的中介机构审价后，报区县物业管理主管部门在专项维修资金 中列支； （二）业主大会成立后，物业服务企业应当持有关材料向业主委 员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修 资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经 44 具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员 会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使 用或者居民人身财产安全情形的，区县物业管理主管部门可以组织代 为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和 区县物业管理主管部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。 第八十八条【紧急维修】 发生危及房屋安全等紧急情况时，物 业服务企业或者业主应当立即采取应急防范措施，并在二十四小时内 报告业主委员会、区县物业管理主管部门。 物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公 共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应 当予以配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报 经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采 取应急防范措施，费用由责任人承担。 第八十九条【审价审核】 专项维修资金使用实行工程审价和 使用程序审核。 业主委员会应当委托社会审计机构对专项维修资金、公共收益的 收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审 计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。 第七章 第九十条【前期物管责任】 法律责任 建设单位违反本条例规定，按照下 45 列规定给予处罚： （一）违反本条例第十条规定，未通过招投标方式选聘前期物业 服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业 的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处一万元 以上十万元以下罚款； （二）违反本条例第十二条规定，未向前期物业服务企业移交有 关资料的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一 万元以上十万元以下罚款； （三）违反本条例第十二条规定，建设单位、物业服务企业未按 时将相关资料报送备案的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期 不改正的，处五千元以上一万元以下罚款； （四）违反本条例第二十七条第一款规定，未按时交存首次业主 大会筹备经费的，由物业管理主管部门责令限期交存；逾期不交存的， 处一万元以上五万元以下罚款； 第九十一条【承接查验责任】 违反本条例第十四条规定，建设 单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验的，由物业管理主管部 门责令限期改正；逾期不改正的，处二万元以上十万元以下罚款。 建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、 弄虚作假，侵害业主利益的，由物业管理主管部门处五万元以上二十 万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 46 第九十二条【物企违法责任】 物业服务企业违反本条例规定， 由物业管理主管部门按照下列规定给予处罚： （一）违反本条例第十四条第三款、第五十条第三款规定，未按 时将相关材料报送备案的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元 以上一万元以下罚款。 （二）违反本条例第五十二条规定，未在公示栏或者物业办公地 公布相关信息或者公示的信息失实的，责令限期改正；逾期不改正的， 处五千元以上一万元以下罚款。 （三）违反本条例第六十条规定，退出物业管理区域时拒不履行 交接义务，或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，责令改正，处 二万元以上十万元以下罚款。 （四）违反本条例第七十六条第三款规定，出售或者变相出售物 业管理区域内人民防空工程停车位的，由人民防空主管部门对当事人 给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以 下罚款；造成损失的，依法赔偿损失。 第九十三条【侵占共有部分责任】 违反本条例第四十六条规 定，挪用、侵占物业共有部分经营收益的，由物业管理主管部门追回 挪用、侵占的共有部分经营收益，归还业主，没收违法所得；构成犯 罪的，依法追究刑事责任。 第九十四条【业主物业使用人责任】 47 业主和物业使用人违反 本条例第七十七条规定，按照下列规定给予处罚： （一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由物业管 理主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款。 （二）违法搭建建筑物、构筑物，下挖地下空间的，由城市管理 部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正，处违 法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除 影响的，限期拆除或者回填；不能拆除或者回填的，没收实物或者违 法所得，可以并处违法建设造价百分之十以下罚款。 （三）擅自改变物业使用性质的，由物业管理主管部门责令限期 改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一万元以上五万元以 下罚款。 （四）侵占或者破坏绿化设施、市政公用设施和环卫设施的，由 城市管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处五百元以上二千元以 下罚款。 （五）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材，占用、 堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的，由消防救援机构责 令改正，处警告或者五百元以下罚款；拒不改正的，可以强制执行。 （六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险 性物品的，由公安机关依法处罚。 （七）在物业管理区域内从室内引电线用于交通工具充电的，由 48 消防救援机构责令改正；拒不改正的，处五百元以下罚款。 第九十五条【救济权利】 对单位罚款超过一万元以上的，对个 人罚款超过五千元以上的，应当告知行政管理相对人有申请听证的权 利。当事人对处罚决定不服的，可以提起行政复议或者行政诉讼。 第九十六条【部门责任】 物业管理主管部门及其他有关部门、 街道办事处、乡镇人民政府的工作人员，滥用职权，玩忽职守，徇私 舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第九十七条【优先适用】 违反本条例规定的其他行为，法律、 行政法规另有规定的，从其规定。 第八章 附 则 第九十八条【专业用语的含义】 本条例中有关专业用语的含 义： （一）共有部位，是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、 公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监 控室、消防监控室等； （二）共有设施设备，是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水 井、垃圾中转站、水泵、水箱、控制柜、电梯、业主楼层间的供排水 总管、智能快件箱、消防设施、供电设施、公共照明设施、监控设施、 避雷设施、公用天线、露天停车场、健身设施、非机动车库、共有设 施设备用房等； 49 （三）专有部分，是指建筑区划内具有构造上的独立性，能够明 确区分，或者具有利用上的独立性，可以排他使用，或者能够登记成 为特定业主所有权的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特 定空间。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列 入该特定房屋买卖合同中的露台等。 第九十九条【参照执行】 本市行政区域内的非住宅物业管理 及其监督管理活动参照本条例执行。 第一百条【施行日期】 本条例自 50 年 月 日起施行。