附件1.北海市城区普通住宅小区前期物业管理服务收费方案（征求意见稿）.docx

北海市城区普通住宅小区前期物业 管理服务收费方案 （征求意见稿） 为加强我市住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费 行为，保障业主和物业服务人的合法权益，营造和谐的居住 环境，促进物业服务行业健康发展，根据《广西壮族自治区 定价目录》（桂发改收费规〔2021〕1224 号）、《广西壮族自 治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕 108 号）、《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准 （试行）》（桂建发〔2019〕16 号）及《广西壮族自治区发展 和改革委员会 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于明确 住宅物业服务收费有关问题的通知》（桂发改价格〔2020〕 192 号）等有关规定，结合我市实际，制定本方案。 一、适用范围 本方案适用于北海市城区（海城区、银海区、铁山港区） 范围内经合法登记注册的物业服务人按照物业服务合同的 约定对保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商 品住房、廉租房、政策性租赁费）、房改房、老旧住宅小区、 普通住宅小区开展前期物业服务活动的收费及监督管理。 二、物业服务收费项目及收费管理形式 （一）物业服务收费项目 物业服务人可向业主或物业使用人收取住宅物业服务 费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库） 1 租赁费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、 出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费。除上述收费项 目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取的费用外，物业 服务人不得擅自设立收费项目收取其它任何费用。 （二）物业服务收费管理形式 1、实行政府指导价管理的收费项目 保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品 住房、廉租房、政策性租赁费）、房改房、老旧住宅小区物 业管理服务收费、普通住宅小区前期物业（业主大会成立之 前）管理服务收费及其车辆停放服务费、车位（库）物业服 务费、车位（库）租赁费实行政府指导价，收费标准由市发 展改革委会同市住建局制定（调整）。 2、实行市场调节价管理的收费项目 其他类型物业及成立业主大会之后的普通住宅物业的 住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、 车位（库）租赁费及其装修垃圾清运费、电梯运行费、消防 设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费等 按规定实行市场调节价，收费标准由物业服务人根据《价格 法》，遵循公平、公开和诚实信用的原则，依据服务成本制 定或与业主（物业使用人）协商确定。 三、实行政府指导价管理的物业服务收费标准 已建成的住宅小区物业服务等级按《广西普通住宅小区 前期物业服务等级指导标准（试行）》的规定分为一至五等 级，实行政府指导价管理的住宅物业服务收费标准相对应分 2 一至五等级定价，车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、 车位（库）租赁费分类别（两类）定价： （一）住宅物业服务费标准详见附件 1，其收费标准为 最高限价，收费标准可适当下浮。 （二）车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位 （库）租赁费详见附件 2，其收费标准为最高限价，收费标 准可适当下浮。 四、有关规定 （一）2019 年 11 月 25 日前已按签订时的价格法规政策 签订了住宅前期物业服务合同（协议）的，物业服务费、车 辆停放服务费按已签订合同（协议）的约定执行，合同（协 议）执行期满或需调整的可按本方案执行；2019 年 11 月 25 日后至本方案发布前新建普通住宅小区[以取得商品房预售 （销售）许可证时间为准]的物业服务费、车辆停放服务费 须按本方案执行；车位（库）物业服务费、车位（库）租赁 费统一按本方案执行。 物业服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁 费收费标准调整变更前，物业服务人应与业主变更物业服务 合同（协议），双方予以明确。 （二）本方案发布后申请核定新建普通住宅小区住宅物 业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位 （库）租赁费办理办法： 住宅小区建设单位在办理商品房预售许可或现房销售 备案前，应向市发展改革委提交书面申请、服务成本初步测 3 算、服务等级承诺书等，市发展改革委会同市住建局综合考 虑物业服务内容、服务成本、物业服务行业标准、服务等级 及业主承受能力等因素基础上，参照本规定等级收费标准核 定具体收费标准（指导价），住宅小区建设单位在此标准（指 导价）范围内通过合法方式确定物业服务人及具体收费标准 并在前期物业服务合同中约定。 （三）规范电梯运行费、二次供水加压费、消防设施运 行费收费行为。 电梯运行费、二次供水加压费、消防设施运行费应按实 际发生费用据实分摊收取，专款专用，单独设置账管理，每 半年向业主公布一次收支情况。 （四）规范转供水电费损耗分摊方式。 1、电费损耗分摊。供电部门未抄表到户的住宅小区， 物业服务人应按政府定价标准收取分表费用，合理分摊总分 表之间的正常损耗。损耗电费通过用户抄表电量基础上顺加 损耗电量的方式计收，用户电价保持不变。损耗电量可按实 各分表电量、用电容量、实际用电面积等占比方式分摊。计 算公式： 终端用户电费＝终端用户分表抄见电量×转供电主体 购电单价+分摊的损耗电量×转供电主体购电单价 原则上收取用户电费费、损耗电费总和不超过物业服务 人向供电部门缴纳的总表费用，物业服务人应在每次抄表计 费时及时向业主公布电费损耗实际发生数等信息。 2、水费损耗分摊。供水部门未抄表到户的住宅小区， 4 物业服务人应合理分摊总分表之间的正常损耗，原则上收取 用户水费、分摊水费总和不超过物业服务人向供水部门缴纳 的总表费用，物业服务人应在每次抄表计费时及时向业主公 布水费损耗、分摊实际发生数等信息。 （四）规范生活垃圾处理费代收费行为。 生活垃圾处理费属于环卫部门收取的经营服务性收费 项目，按“谁污染，谁付费”原则收取，物业服务人受环卫 部门委托代收生活垃圾处理费的，应按住户实际居住情况按 月收取，不得对闲置房屋的业主收取。 （五）其他住宅物业服务收费管理事项按《广西壮族自 治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕 108 号）和《广西壮族自治区发展和改革委员会 广西壮族 自治区住房和城乡建设厅关于明确住宅物业服务收费有关 问题的通知》桂发改价格〔2020〕192 号）有关规定执行。 五、加强管理 1、实行明码标价制度。物业服务人要在物业服务区域 和收费场所的显著位置设置收费公示牌（栏），公示物业服 务企业名称、物业服务等级、物业服务内容、收费标准、收 费对象、收费项目、价格管理形式、收费依据、计收方式、 投诉电话等有关情况，不得收取未经公示的收费项目，收费 主体、收费项目及标准变动应及时变更。收费公示牌（栏） 内容及格式由物业服务人按市发展改革委、市场监管局的规 定制作并报备案。 2、物业服务人要严格依法经营，履行合同义务，建立 5 健全“诚信服务、信息透明、专业规范”的服务制度，接受 业主的监督和投诉，及时回应和处理业主诉求。 3、各级价格、住房建设（物业）行政主管部门要依照 职责加强住宅物业服务收费的管理，规范物业服务和收费行 为；各级市场监管部门要依法查处物业服务收费价格违法行 为，维护业主的合法权益。 六、执行时间 本方案有效期五年，自 2022 年 月 日起执行，执行期 间如国家、自治区有新的政策规定则从其规定，执行期满重 新制定。原有关规定与本方案不符的以本方案为准。 附件：1.北海市城区（城市建成区）普通住宅小区前期 物业服务收费标准 2.北海市城区（城市建成区）普通住宅小区停车 服务收费标准 3.北海市城区（城市建成区）普通住宅小区临时 停车服务收费标准。 6 附件 1 北海市城区（城市建成区）普通住宅小区 前期物业服务费收费标准 计费单位：元/月·平方米 前期物业服务等级 最高限价 一级 2.20 二级 1.87 三级 1.35 四级 1.00 五级 0.90 7 附件 2 北海市城区（城市建成区）普通住宅小区 停车服务收费标准 计费单位：元/辆·月 车型 类型 室内车位租 赁费（一类） 室内车位租 赁费（二类） 汽车 摩托车、电动车 （不含充电） （不含充电） 220 30 10 150 30 10 100 30 10 自行车 露天车辆停 放服务费（不 分类别） 备注：1.车位租赁费是指产权单位将室内车位出租给承租人 使用所收取的费用；车辆停放服务费是指为物业服务区域内 公共车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维 护等服务所收取的费用。 2.室内车位（库）物业服务费是指对小区所有的产权停车位 提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务 8 所收取的费用，收费标准最高不超过 35 元/个.月。属于开 发商的车位（库）物业服务费由开发商缴纳，业主拥有产权 或使用权的车位（库）物业服务费由业主缴纳，露天停车位 不得收取车位物业服务费。 3.室内类别划分：同时符合停车场地面为地坪漆面（或同等 质地及以上）、监控、智能 IC 卡控制条件的为一类；其余为 二类。 4.汽车月票收费标准一年内调整幅度不得超过原实际收费 标准的 10%（含），最终调价不得超过最高限价。 5.治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执 行公务时停车免费；摩托车、电动车、自行车停放 2 小时内 不收费。 6.鼓励普通住宅小区新能源汽车停车服务收费实行减半收 费。 9 北海市城区（城市建成区）普通住宅小区临时停车服务收费标准 一、摩托车、电动车、自行车 计费单位：元/辆 时间 摩托车、电动车 自行车 12 小时内 1 0.5 连续停放超过 12 小时的，以 12 小时为计费单位加收 1 0.5 二、汽车 室 内 计费单位：元/辆·月 连续停放时间（小时） 0-2 3 4 5 6-12 收费金额（元） 免 3 4 5 6 连续停放时间（小时） 13 14 15 16 17-24 收费金额（元） 8 9 10 12 7 备注：1.临时停放时间以每小时为计时单位，不足 1 小时（含）按 1 小时计； 2.连续停放时间超过 24 小时的，在前 24 小时的收费基础上，每增加 1 小时加收 1 元，12 小时 限价为 6 元 10 连续停放时间（小时） 0-2 3 4 5 6-12 收费金额（元） 免 3 4 5 6 连续停放时间（小时） 13 14 15 16 17-24 8 9 10 12 露 收费金额（元） 7 天 备注：1.临时停放时间以每小时为计时单位，不足 1 小时（含）按 1 小时计； 2.连续停放时间超过 24 小时的，在前 24 小时的收费基础上，每增加 1 小时加收 1 元，12 小时 限价为 6 元；3.住宅小区外（规划红线内）属于物业服务人服务范围临时停车场的收费标准实行 市场调节价，由物业服务人根据服务成本、供求情况等自行制定。 备注：治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车免费；摩托车、电动车、 自行车停放 2 小时内不收费。 11