附件：番禺区动物防疫监督所物业服务项目采购需求.doc

番禺区动物防疫监督所物业管理服务采购需求 一、招标范围 番禺区动物防疫监督所 物业管理服务采购项目。确定 1 家中标人，为采购人提供物 业管理服务。 二、项目概况 （一）项目背景 番禺区动物防疫监督所位于番禺区禺山西路景观大道沙头街道办公处东侧。物业占地 面积11170平方米，由三座单体建筑组成，分别为监控楼、检测楼、公共用电开关房。监控 楼总建筑面积约3552平方米，高5层，一楼为厨房、饭堂、监控室、签约室和两个投标室， 二至四楼为办公室，五楼为可容纳100人的大会议室和投标室；检测楼总建筑面积约1457平 方米，高3层，一楼用于防疫应急物资储备，二楼为动物疫病和肉品卫生监测实验室；公共 用电开关房总建筑面积约80平方米，单层结构。 （二）项目目标 本项目管理服务内容包括：单位业务场所及配套设施设备的维修、养护、管理，维护 区域内的环境卫生和相关秩序的管理及服务。 三、服务期限 2022 年 9 月 9 日到 2023 年 9 月 8 日。 四、服务内容 请采购人选择以下物业管理服务内容： （√）秩序维护服务。 （√）卫生清洁服务。 （√）设备维护服务。 （√）绿化养护服务。 （√）会议服务。 （ ）油印服务。 （√）其他服务 项目物业现场增值服务 。 （一）安全防范与消防值班 1 1.建立完善的管理制度。包括安全防范管理制度、门卫值班制度、闭路电视监控管理 制度、车辆管理制度、值班巡逻制度、放行制度、交接班制度、奖惩制度、停车场管理制 度等。 2.实行 24 小时设岗值班，对各区域进行值班巡查、消防监控（主要为范围内火灾的发 现、报警、初起火灾的救援）。每岗值班和机动人员巡逻每日不少于 4 次，并做好巡查记 录，按时交接班工作。维护物业内的治安、消防、交通正常秩序。供应商须与采购人共同 确定值勤岗位，由供应商制定岗位职责，采购人主管部门批准后实施。 3.配合采购人对各类进出人员进行安全防范管理。确保采购人的治安秩序正常，对一 般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度，保障工作人员和客户人身和财产的安全， 保护采购人的设施、设备、工具等，预防各类刑事案件、治安事件或盗窃公、私财物事件 的发生。当工作人员或公众生命财产受到威胁，5 分钟内到达现场，并采取积极措施及时 处理，如因处理事件不及时造成人员和财产损失事故的，一切责任由供应商负责。 4.供应商全体秩序维护员均须作为义务消防员，负责日常的消防安全检查，制定火灾 紧急处置预案，发现火灾隐患及时提出整改意见；对采购人的所有消防设备定期进行检查、 确保消防系统畅通；预防、处理突发消防事故，并做好登记。供应商应对秩序维护员人员 进行岗前培训，特别是消防技能的培训，使人员具有一定的业务素质。 5.供应商全体秩序维护员均须作为应急救援队员，为采购人提供应急救援配合服务。 供应商应对秩序维护员进行应急救援培训，使秩序维护员能有效的处理突发事件。保证每 年不少于 2 次的演练安排。 6.建立完善的各项应急救援机制（如：火警、爆炸、投毒、非法集会、其它破坏、盗 窃等），以书面的形式报采购人备案，确保各类突发事件得到快速、妥善处理。确保院内 无火灾、治安、交通、刑事等事件发生。 7.严防盗抢事件发生。失窃物品价值 1000 元以下事件该月≥3 宗，每宗扣罚当月物业 管理服务费的 0.5%；失窃物品价值 1000 元—4000 元每宗扣罚当月物业管理服务费的 1%； 失窃物品价值 4000 元—8000 元每宗扣罚当月物业管理服务费的 1.5%。失窃物品价值 8000 元以上每宗扣罚当月物业管理服务费的 3%。 8.停车场管理 （1）引导进入物业内的车辆停放在指定区域，必须按划线车位规范停放，不得乱停乱 放。 （2）加强对车辆出入管理和登记制度，防止可能发生的盗窃事件。 2 （3）保持物业内道路特别是消防和急救通道通畅，进入物业内的车辆必须熄火候车。 9.秩序维护员必须遵守采购人的各项规章制度，按照有关规定进行联防工作，并接受 采购人管理部门的监督、检查。 10.严格遵守采购人的有关机密和保密要求。 11.其它与安全保卫有关事项。 （二）水电设备维修、电梯、消防管理工作要求 1.工作管理要求： （1）每月的工作日内，需安排一名持证的物业维修人员进行现场巡查作业，发现有维 修事项的及时进行跟进。 （2）每月所发生的维修材料由采购人进行购买，供应商维修人员需使用材料时应填写 领料单经甲方进行确认。 （3）供应商维修人员在每月 25 日前根据现场实际需要提交相应的维修材料明细上报 采购人核实购买。 （4）项目现场的电梯、消防设施维保费用未包含在本次招标要求内，但供应商需进行 各设施日常的巡查和跟进第三方维保单位每月计划内的检修，确保各设施的正常运行。 2.水电设备维修 （1）严格遵守国家法规和用户单位的各项规定； （2）运行值班电工和维修电工资质必须符合国家电器操作相关规范和要求，持证上 岗（高压电力用户电工进网作业许可证）； （3）严格按安全操作规程进行操作； （4）高压运行值班电工巡查时发现问题要及时报告，确保用电安全； （5）按规定做好日常巡查记录； （6）认真完成物业内的生活用水设备、用电设备的日常维修保养及更换工作； （7）变、配电房实行巡查。 3.消防闭路电视监控系统管理 （1）供应商需派有专人在监控室实行 24 小时值班，严密监控，发现情况立即处理和 报告。 （2）值班人员应熟悉整体地理环境及监控范围，熟练操作、维护使用监控系统设备。 （3）发现设施故障及时联系维保单位跟进维修。 3 4.电梯管理工作要求 （1）在电梯管理工作中必须严格遵守国家有关电梯管理、使用的规定以及国家有关特 种设备的管理、使用规定。 （2）在日常工作中需接受采购人管理人员管理。 （3）电梯管理必须熟悉本电梯运行状况、使用情况和应急事故的处理方法。 （4）值班人员发现电梯故障需协调电梯维保单位及时进行检修。 （5）需要每日对电梯进行日常巡检，发现故障隐患及时向维保单位报修并向采购人报 告，对故障的处理情况进行跟踪和记录。 （6）当电梯发生困人的紧急故障时，应按照《应急事故的处理方法》在保证乘梯人安 全的情况下先救人，并向维修保养单位和采购人报修。 （7）当电梯出现故障暂停使用时，应在乘客较多的楼层放置电梯暂停使用的告示牌。 （8）每日对电梯使用、巡检及维保工作的情况做好详细记录，并对记录资料进行妥善 保管，每月底将资料交回采购人。 5.消防管理工作要求 （1）在消防设备管理工作中必须严格遵守国家有关消防设备管理、使用的规定。 （2）日常工作中接受采购人管理人员管理。 （3）必须熟悉和掌握消防设备的特性、运行状况、正常操作和应急事故的处理方法。 （4）需要每日对消防设备进行日常巡检，发现故障隐患及时向维保单位报修并向采 购人报告，对故障的处理情况进行跟踪和记录。 （5）需协调消防设备的维保工作。 （6）当消防设备发生紧急故障时，应先对故障设施进行前期应急的处理，同时，向 维修保养单位报修，并将情况报告采购人。 （7）每日对消防设备使用、巡检及维保工作的情况做好详细记录，并对记录资料进 行妥善保管，每月底将资料交回采购人。 6.空调管理工作要求 （1）在空调管理工作中必须严格遵守国家有关设备管理、使用的规定。 （2）日常工作中接受采购人管理人员管理。 （3）必须熟悉和掌握空调设备的特性、运行状况、正常操作和应急事故的处理方法。 （4）定期对空调设备进行巡检，发现故障隐患及时维修并向采购人报告，对故障的 处理情况进行跟踪和记录。 4 （5）空调每年清洗两次。供应商在维修保养项目中属正常维修、保养、更新或使用 中的消耗，不属于人为事故破坏，单价材料费用在人民币300元以内（含300元）的，由供 应商负责，超出300元的单项工程费用及零部件费用报采购人审批后，由采购人支付零部件、 物料及工程维修费用。 （三）保洁服务 1.各部门清扫及保洁时间：每天巡回保洁，第一次在上午 8 点 30 分前完成。 工作日（8：00—12：00，14：00—17：30）； 节假日（8：00—12：00，14：00—15：30）。 2.服务质量标准与监管考评标准细则 地点 内容 地面 天面及天台 外围道 路、停车 达标标准 无卫生死角，无垃圾杂物，无污渍、积水、泥 沙等 下水道、水沟、水漏内无青苔泥沙堵塞，无垃 圾杂物，无污渍、积水路灯招牌、玻璃无积灰 车道及停车位 无垃圾油污，无积水泥沙，无乱堆乱放 路灯、垃圾桶 清洁干净、无污渍，垃圾桶定期消毒 场、天台、指示牌 无积尘、无粘附物、无污染面 天面部 保持地面无散落垃圾、污水，墙面无粘附物， 分 垃圾中转站 无明显污迹, 定期消毒 排水渠、沟 无垃圾、杂物、无积水、畅通无阻 路面、广场砖、沙井表面 无污渍、无污泥、烟头、纸屑、落叶 玻璃飘蓬、雨蓬 定期清洗，保持干净、无落叶、无泥沙、无污 渍 楼梯内的天花及灯具无灰尘、蛛网，墙面（1.20 公共走火楼梯（阶梯） 各楼层 米以下）及地脚线干净无尘土、污垢、油渍、 保持干净 公共区 消防设备、设施(包括消防 域部分 门、消防栓、灭火器等) 所有门、窗 无灰尘、污渍、无蛛网、干净光亮 无灰尘、污渍、无蛛网、干净光亮 5 管道及灯饰 无蛛网、无灰尘等 自己的工作间 无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽，无蛛网 楼梯护栏 无灰尘、污渍、地脚线无尘土、无斑点 指示牌 无灰尘、手印、污渍，干净明亮 大堂及其他公共区域坐椅 表面无灰尘 大堂玻璃 无灰尘、污渍、手印、无划伤、光洁明亮 大堂玻璃(外侧) 无灰尘、污渍、手印、光洁明亮 大堂墙身 无灰尘、污渍 各层垃圾桶 通道地面 痰液，沙米洁白，干净整洁无臭味 无垃圾杂物、无沙尘、无污渍秽、无香口胶斑 点、无烟头烧黑痕迹 天花、灯饰、冷风口等 无灰尘、无蛛网 不锈钢饰物及不锈钢信箱 无灰尘、手印、污渍、钢锈 地面 无灰尘、无污渍、无烟头烧黑痕迹 墙身（1.20 米以下） 无灰尘、无污渍、水渍，洁净 玻璃镜 洗手盆、台面、手液盒、 纸盒 所有洗 垃圾不超过 2/3，烟头不多于 5 个，烟盅无尘、 玻璃镜面保持光亮、无水点、水渍、无手印无 灰尘、污渍 无灰尘、水迹、无污渍无痰渍、手印 大小便器 无臭味、无污渍无垢，干净清洁、光亮 间隔板和门 无灰尘、无污渍、无水渍 清洁排风扇、风口 无灰尘、污迹 更换垃圾袋 干净，无破损 添加厕纸 不少于总量的 1/4 添加擦手纸 不少于总量的 1/3 手间 6 办公室 室内和 会议室 清洁 添加洗手液 不少于总量的 1/3 根据甲方通知，提前安排 办公室每日打扫清洁一次，地面洁净，无灰尘， 会议室清洁，协助做好会 无污渍、水渍。会议室设施整洁干净；桌面干 场布置、茶水等会务工作 净无污迹、无尘土；椅凳干净无尘土，摆放整 每天收集垃圾 1-2 次 齐；垃圾桶干净无污迹，垃圾及时清倒，垃圾 袋每次更换。 3.本项目内的建筑每年要专业清洗外墙面 1 次。 4.本项目的防虫灭鼠和白蚁防治未包含在本招标要求内。 （四）绿化保养服务内容 （1）服务范围内的乔、灌木、地被植物、时花以及草坪的养护、修剪、补种、植保工 作，绿地杂草清理工作，荫枝、枯枝的、病虫害枝、绿地生活垃圾的清理工作。 （2）按照绿化养护要求，对于园区枯死的绿化植物或是裸露的区域，供应商应确保各 区域植物生长旺盛。 （3）重要活动期间的植物布置、养护工作、室内植物养护工作，花槽、花池花卉常年 补种、更换等工作。 （4）绿化用水由采购人提供驳接点，费用由采购人负责，但供应商必须注意节约。供 应商的员工休息地点及工具房由采购人提供。 （五）项目物业现场增值服务 为提高采购人的项目现场各项物业服务快速展开，供应商须提供相应的增值服务，具 体服务内容由供应商列明报采购人审核，或是签订相关的合同补充协议。 具体的服务内容包括但不限于以下的增值服务： （1）为甲方提供快速维修服务方案； （2）协助甲方代购服务； （3）为甲方提供咨询服务等。 四、服务要求 （一）总体要求 1.供应商必须派驻具备专业管理知识、良好的服务意识、较强的责任心、原则性和工 作协调语言沟通能力，能在采购人的指导下独立全面负责后勤物业管理工作的主管人员。 2.采购人对供应商的岗位设置和管理工作具有直接指挥权和决定权。 7 3.供应商必须无违纪违规记录，对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有劳动教 养和刑事犯罪记录，并具有相应的上岗资格证（如物管证、电工证等）。秩序维护员具有 初中以上学历；工程技术人员具有高压电力用户电工进网作业许可证；保洁人员和绿化保 养人员有职业技能培训 。所有人员必须健康状况良好、无精神病史；供应商要依法纳税， 要按规定为录用人员缴纳社保。 4.供应商的工作人员要遵纪守法，文明执勤。按岗位要求着装统一，注意仪表仪容， 使用文明礼貌用语，说普通话，能听懂粤语。 5.如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝供应商的违规人员在此工作的权利。 （二）具体要求 1.服务规范应符合法律法规的要求。 2.各项服务要做到及时准点。 3.建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管 理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。 4.每月初编写管理服务工作总结，并书面向采购人总务处汇报。 5.每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。 6.制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。 五、人员配置要求 （一）服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员 13 人） 岗位设置 人数（人） 项目主管 1 秩序维护员 5 清洁员 5 饭堂工作人员 1 工程人员 1 （二）供应商要配置上述所需人员，可以提出更优化的配置方案。在服务区域范围内 有同类物业管理服务项目，在大型活动能临时调增服务人员的优先。 （三）采购人只为服务人员提供工作场所，伙食自理。 六、人员管理要求 （一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标人自 行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班 8 费等一切费用。 （二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标人需按上班期间要求， 保质保量地做好保障工作。 （三）中标人的派驻服务人员需遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故， 由中标人负责，与采购人无涉。 （四）中标人全部工作人员需专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员， 需报请采购人批准，并保证本项目正常运行。 （五）投诉处理率 100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。 （六）鼓励中标人贯彻执行穗人社函〔2014〕570 号及穗民〔2014〕44 号文件精神。 在符合岗位条件下， “公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。 七、付款方式 服务费按每三个月结算一次。采购人于结算当月 10 日前（如遇节假日顺延至第一个工 作日）支付结算周期的服务费，如供应商提供服务不足一个月时按日计算。供应商须在当 月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到供应商发票的 5 个工作日内办理支付 手续。 9