城隍庙及周边棚户区地块调整方案.docx

项目编号： 沁水县中心城区控制性详细规划 城隍庙及周边棚户区地块 调整方案 （初稿） 晋城合为规划设计集团有限公司 二 O 二一年八月 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 目录 一、 背景...........................................................................1 二、 规划调整的必要性分析 ..............................................2 三、 调整概况....................................................................2 四、 调整主要内容 ............................................................6 五、 调整方案可行性论证..................................................8 六、 结论.........................................................................15 七、 规划实施建议 ..........................................................15 附图： 1、拟调整地块分布图 2、调整方案图 3、控规图则（调整前） 4、控规图则（调整后） 附件： 1、山西省沁水县人民政府常务会议纪要(2021 年第 2 次) 1 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 一、背景 沁水县城建设规划中提出：“东进、西拓、南理、北抑、中 提升”的发展思路。其中“东进”指向东扩展至里必村；“西拓” 指向西南拓展到东石堂村，向西北拓展至上苏庄村；“南理”指 依托南山城市道路将县城向南扩展；“北抑”指县城北部以生态 保护为前提适度发展；“中提升”指重点完善县城核心区服务功 能。 为加快完善县城核心区的服务功能，县政府启动城隍庙及周 边棚户区改造项目，该项目对标一流，谋划长远，在商业规划布 局、建筑外立面打造等方面，突出沁水特色，进一步提升城市形 象。 在项目实施推进过程中，县政府提出将项目西北角地块与棚 户区改造项目统一规划，根据《沁水县中心城区控制性详细规 划》，该地块改造前用地性质不能较好满足改造需要，为增加改 造实施的可操作性，县自然资源局已向县政府提出控规部分地块 调整的申请。县政府常务会议已原则同意对现行《沁水县中心城 区控制性详细规划》部分地块进行调整。 我院受县自然资源局委托，依据相关法律法规的规定，编制 《沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调 整方案》。 2 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 二、规划调整的必要性分析 本次规划调整着力解决城隍庙及周边棚户区改造的实际需 要。 沁水县城隍庙及周边棚户区改造工程项目用地位置位于龙 港镇永宁社区，地处县城中心区，在《沁水县中心城区控制性详 细规划》中位于公共服务中心，用地性质为商业用地。近些年， 因涉及到拆迁、投资开发等原因，该地块多年闲置未利用。地块 长期搁浅、土地闲置，不仅造成土地资源浪费，也影响了沁水县 城发展，对社会的稳定产生一些不良的影响。今年以来，为提升 县城城隍庙周边环境品质，经县政府研究，将水务局办公楼、住 宅楼及其北部地块与棚户区改造统一规划进行用地性质调整，同 时考虑到水务局住宅楼居民诉求，拆迁后仍需考虑就地回迁安置 问题。 三、调整概况 1、控规概况 根据《沁水县中心城区控制性详细规划》，中心城区划分为 若干个控规单元。本次拟调整地块位于控规 A13-A15 街区内。 具体包括：A13-01、A13-02、A13-03、A13-04、A13-05、A14-01 地块。 A13、A14 街区功能定位为：商业、公共服务。 3 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 2、拟调整地块情况 （1）A13-01 地块 A13-01 地块面积约 0.31 公顷,现状为空地、水务局办公楼。 控规该地块用地性质为商业用地，规划控制指标：容积率 1.5，建筑密度 30%，建筑限高 10m，绿地率 30%。地块控规规划 指标详见表 1。 （2）A13-02 地块 A13-02 地块面积约 0.57 公顷,现为水务局住宅楼和城隍庙 棚户区改造用地，地块内水务局 6 层住宅楼（共 24 户）建筑面 积约 3401㎡。 控规该地块用地性质为商业用地，规划控制指标：容积率 1.2，建筑密度 30%，建筑限高 10m，绿地率 30%。地块控规规划 指标详见表 1。 （3）A13-03 地块 A13-03 地块面积约 0.48 公顷,现状为城隍庙，控规该地块 用地性质为文物古迹用地。 （4）A13-04 地块 A13-04 地块面积约 0.23 公顷,为原联通公司位置，现拟拆 迁并异地安置到龙港镇杏园社区。 控规该地块用地性质为通信用地，规划控制指标：容积率 1.2，建筑密度 30%，建筑限高 10m，绿地率 30%。地块控规规划 4 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 指标详见表 1。 （5）A13-05 地块 A13-05 地块面积约 0.76 公顷,现状为空地，原有建筑已拆 除，即将进行棚户区改造。 控规该地块用地性质为商业用地，规划控制指标：容积率 2.0，建筑密度 40%，建筑限高 36m，绿地率 20%。地块控规规划 指标详见表 1。 （6）A14-01 地块 A14-01 地块面积约 1.33 公顷,现状为空地，原有新华书店、 城关医院等建筑均已拆除并异地安置。 控规该地块用地性质为商业用地，规划控制指标：容积率 2.0，建筑密度 40%，建筑限高 36m，绿地率 20%。地块控规规划 指标详见表 1。 表 1 拟调整地块控规规划指标（调整前） 地块 编号 用地面 容积率 积（ha） 地块性质 建筑密度 建筑限高 绿地率 （%） （m） （%） A13-01 商业用地 B1 0.31 1.5 30 10 30 A13-02 商业用地 B1 0.57 1.2 30 10 30 A13-03 文物古迹用地 A7 0.48 -- -- -- -- A13-04 通信用地 U15 0.23 1.2 30 10 30 A13-05 商业用地 B1 0.76 2.0 40 36 20 A14-01 商业用地 B1 1.33 2.0 40 36 20 5 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 3、城隍庙及周边棚户区改造概况 （1）城隍庙 城隍庙位于县城东街，坐北朝南，三进院落，为县级文物重 点保护单位。创建年代莫考，仅存一进院落，建筑为明清风格。 现阶段正在对城隍庙进行文物保护修缮，依据设计方案，城隍庙 中轴线由南向北依次建有影壁、四柱牌楼、山门、戏台、显佑殿 和寝殿，两侧建有钟鼓楼、长廊、妆房、看楼、侧门、廊房、配 殿和耳房。建筑主体为砖木结构，占地面积 2520 平方米，建筑 占地面积 1310.86 平方米，建筑面积 1761.38 平方米，铺装面积 1209.14 平方米。 城隍庙保护范围：北以大殿后墙为界，向外延伸 1 米；南以 大门为界，向外延伸 30 米；东西均以东西厢房后墙为界，向外 延伸 1 米。 城隍庙建设控制地带：以保护范围为界，向外延伸 1 米。 （2）城隍庙片区棚户区改造项目 城隍庙片区改造工程包括文物保护、商业、文化、商住、公 共服务建筑改建、新建等项目，改造范围西起县城南北街，东至 梅杏河交汇处，南到新建东街，北至北坛路，总占地面积 38232 ㎡。项目区周边山峦环绕视线通透，交通便利，历史文化气息浓 郁，是周边的居民活动核心区域。 项目区采用“一核两轴三区”的整体格局。其中“一核”指 6 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 一个文化核心，“两轴”指一条文化轴线和一条商业轴线，“三 区”即城隍庙核心文化区、传统风情商业区以及新中式商业区。 按照“新生古城，记忆原乡”为主题，以游在沁水为文化核， 吃在沁水为记忆载体，玩在沁水为多元载体，打造历史文化活力 旅游街区，成为三晋独树一帜的城市名片的规划目标。 四、调整主要内容 1、调整依据 （1）《中华人民共和国城乡规划法》（2019 年修正） （2）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(住建部令 第 7 号) （4）《城市规划编制办法》（2006） （5）《建设用地容积率管理办法》建规〔2012〕22 号 （6）《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 （7）《沁水县县城总体规划》（2011-2030 年） （8）《沁水县中心城区控制性详细规划》 （9）其他相关法律、法规与技术、标准、规范 （10）国家、省、市、县的有关政策 （11）山西省沁水县人民政府常务会议纪要（2021 年第 2 次） 2、调整主要内容 本次调整内容为 A13-01、A13-02、A13-03、A13-04、A13-05 7 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 和 A14-01 地块规划指标调整。 通过结合城隍庙棚户区改造意向，以及北街向东拓宽道路宽 度后的道路红线，将该街区用地整合调整。同时为解决水务局住 宅楼居民就地安置、土地的集约利用，综合考虑区位、交通、公 共服务设施配套、城市景观等因素，现做出如下调整： 将 A13-01 地块界线向南调整，将水务局住宅楼划定在其范 围内，地块面积相应进行了调整，用地性质由商业用地调整为商 住用地，同时容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率做出相应调 整。 为满足城隍庙片区棚户区改造需要，将原 A13-02、A13-04、 A13-05 和 A14-01 地块用地整合。A13-04 地块原规划通信设施用 地，现联通公司已异地选址，将该地块一并整合，同时将原规划 东街道路用地整合。用地性质调整为商业用地，地块界线及面积、 地块容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率做相应调整。 A13-03 地块根据文物部门重新划定的城市紫线范围作出调 整，地块界线与城市紫线保持一致。调整后地块指标详见表 2。 表2 地块 编号 拟调整地块控规规划指标（调整方案） 用地面 容积 积（㎡） 率 地块性质 建筑密度 （%） 建筑限高 （m） 绿地率（%） A13-01 商住用地 RB 4915 2.5 35 40 30 A13-02 商业用地 B1 28553 2.0 50 25 20 A13-03 文物古迹用地 A7 4764 -- -- -- -- 8 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 五、调整方案可行性论证 1、街区用地结构论证 本次调整方案中，主要用地调整情况：部分商业用地调整为 商住用地，商业用地的整合。涉及用地性质调整地块规模较小， 不影响所在街坊主导功能，因此对街区用地结构影响较小。 表3 用地类别 调整前后主要用地指标对比 调整前用地面积（㎡） 调整后用地面积（㎡） 调整幅度（㎡） 商业用地 29763 28553 -1210 商住用地 0 4915 4915 文物古迹用地 4829 4764 -65 通信用地 2332 0 -2332 2、公共服务设施影响论证： （1）居住人口计算 A13-01 地块用地性质调整为商住用地，按照模拟方案测算 得出居住人口约为 307 人。 （2）公共服务设施影响论证 ①教育设施 依据《沁水县中心城区控制性详细规划》，本次拟调整地块 以北 D21 单元和拟调整地块以西 A3 单元内有配套幼儿园（规 划），距离约 470 米；本次拟调整地块西侧有实验小学（现 状），均在服务范围内，根据居住人口测算幼儿适龄人口增加约 9 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 12 人，小学适龄人口增加约 24 人，经过核实现有学校规模，可 以满足新增学生的需求，因此本次调整对幼儿园、小学规模无明 显影响。 拟调整地块周边幼儿园、小学情况详见表 4。 表4 街区周边教育设施情况 类别 名称 位置 控规街区 班级 备注 幼儿园 北和幼儿园 碧峰 D21 6 规划 幼儿园 龙凤双语幼儿园 杏河西路 A3 9 现状 幼儿园 东关幼儿园 新建东街 B8 12 现状 小学 实验小学 北街 A10 28 现状 ②其他配套设施 依据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018，调整地块 应按照居住街坊进行相应的配套设施建设，方便居民日常生活使 用需求。需配套便民服务设施详见表 5。 表5 类别 居住街坊配套设施设置规定 序号 项目 居住街坊 备注 1 物业管理与服务 ▲ 可联合建设 2 儿童、老年人活动场地 ▲ 宜独立占地 3 室外健身器械 ▲ 可联合设置 便民服 4 便利店（菜店、日杂等） ▲ 可联合建设 务设施 5 邮件和快递送达设施 ▲ 可联合设置 6 生活垃圾收集点 ▲ 宜独立设置 7 居民非机动车停车场（库） ▲ 可联合建设 8 居民机动车停车场（库） ▲ 可联合建设 注：▲为应配建的项目。 10 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 3、道路交通影响论证 （1）地块周边道路情况分析 表6 地块周边道路情况一览表 道路名称 类型 道路红线宽度（米） 北坛路 支路 17 北街 支路 19 新建东街 支路 18 地块西临北街、北接北坛路、南至新建东街，交通联系便利。 （2）交通组织分析 A13-01 地块模拟方案规划南北向两栋住宅楼。地块内部沿 建筑周边规划设置了环形车行道路，兼作消防车道使用。地块在 北街、北坛路均设置了小区车行出入口，同时结合北街车行出入 口就近规划地下车库出入口，减少人车干扰，确保安全，方便居 民出行。 A13-02 地块结合北坛路和新建东街布置车行出入口。 （3）禁止开口路段 根据《沁水县中心城区控制性详细规划》要求，本次划定 A13-01 地块北街禁止机动车开口路段长度为 50 米，保证安全的 同时可以减少对实验小学上下学的交通造成较大影响。划定 A13-01 地块北坛路禁止机动车开口路段长度均为 30 米，A13-02 地块西南角禁止机动车开口路段长度均为 50 米。 11 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 （4）停车设施规划 地块调整后根据《沁水县中心城区控制性详细规划》要求， 配套建设相应规模的停车场（停车位），A13-01 地块机动车按 0.6 个/户，非机动车按 2 个/户配建；A13-02 地块机动车按 0.7 个/100㎡建筑面积，非机动车按 4 个/100㎡建筑面积配建。 4、建筑控制线 本次调整后地块根据相关规范要求，划定了建筑控制线： （1）A13-01 地块 西临北街，退地界线（即道路红线）5 米；东接城隍庙，退 地界线 5 米；北靠北坛路，退地界线（即道路红线）5 米；南侧 与棚户区改造地块相接，建筑控制线和地界线重合。 （2）A13-02 地块 西临北街，退地界线（即道路红线）5 米；南接新建东街， 退地界线 8 米；东北靠北坛路，退地界线（即道路红线）5 米； 西北侧与建筑控制线和地界线重合；东南与综合展示馆相邻，东 侧与南侧分别退地界线 5 米和 10.6 米（南侧与综合展示馆围墙 距离为 12 米）。 5、空间景观影响论证 A13-01 地块位于沁水县北坛路与北街道路节点位置，其东侧为 县级文物保护单位城隍庙。城隍庙创建年代莫考，明嘉靖年间石楼李 瀚重修，清康熙年间又修，建筑风格基本确定了空间景观基调，规划 12 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 需将地块内建筑风貌与城隍庙相协调。本次将地块内原规划商业楼调 整为商住楼，建筑性质发生变化，建筑高度变化较为明显，但沿北街 形成了连续的商业界面及高低错落的天际线，一定程度上丰富了北街 沿街道路景观层次。 6、市政设施论证 （1）给水：根据《沁水县中心城区控制性详细规划》给水 工程规划，规划人均最高日综合生活用水量指标采用 220L/ 人.d，据此计算，调整后增加 307 人，居民用水总量增加 67.5m ³/d。经校核，原规划管网可以满足居民日常生活需求。 （2）排水：污水量由用水量的 85%计算，调整后预测污水 量增加 57.4m³/d。经校核，原规划污水排水管网系统可以满足 地块内建筑排水需求。 （3）电力：结合《沁水县中心城区控制性详细规划》及相 关规范，负荷估算采用住宅 5KW/户，公建 80W/㎡进行估算。 表7 负荷 分类 住宅 调整前 公建 合计 住宅 调整后 公建 合计 增加负荷 调整前后供电负荷一览表 5KW/户 80W/㎡ 建筑面积 /户数 0户 56197㎡ 需要系数 (Kx) 0.3 0.6 5KW/户 80W/㎡ 96 户 57106㎡ 0.3 0.6 用电指标 187.6KW 13 计算负荷 0 2697.5KW 2697.5KW 144KW 2741.1KW 2885.1KW 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 总用电量负荷增加 187.6KW。经过测算，调整前后街区总用 电负荷变化较小，原规划容量可以满足居民日常生活需求。 （4）燃气：根据晋城市煤气公司相关数据进行统计分析， 规划区各类单位用地用气量指标如下：商住用地单位用地用气量 指标取 120Nm3/(hm2.d)，商业用地单位用地用气量指标取 200Nm3/(hm2.d)。 表8 用气指标 Nm3/(hm2.d) Nm3/(m2.d) 商住用地 120 0 0 商业用地 200 32095 641.9 合计 调整后 用气量 用地面积 （㎡） 用地分类 调整前 调整前后用气量一览表 641.9 商住用地 120 4915 59 商业用地 200 28553 571.1 合计 630.1 -11.8Nm3/(m2.d) 增加用气量 计算调整后用气量减少，原规划燃气管网可以满足居民日常 生活需求。 （5）供热：采用居住建筑采暖热指标 50W/平方米、公共设 施采暖热指标 60W/平方米的标准计算。 14 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 表9 调整前 调整前后热负荷一览表 建筑分 类 热负荷指标 （W/㎡） 建筑面积 （㎡） 计算负荷（KW） 住宅 50 0 0 公建 60 56197 3372 合计 调整后 3372 住宅 50 12288 614 公建 60 57106 3426 合计 4040 增加负荷 668KW 地块调整后供热总负荷增加 668KW，调整前后供热负荷变化 不大，经过校核，现状和规划市政供热管网规模可以满足居民日 常生活需求。 综上所述，现状城市道路和规划城市道路市政配套管网能够 满足本次地块调整后的需求。 7、综合效益分析论证 社会效益：本次调整方案，着力解决城隍庙周边棚户区改造 实际困难，调整后将加快棚户区改造步伐，具有极大的社会效益。 环境效益：本次调整方案，将城隍庙西北角用地整合改造后， 整个街区的景观风貌得到进一步提升。 本控规调整方案具有较大的综合效益。 15 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 六、结论 通过对公共服务设施、道路交通、空间景观、市政设施及综 合效益综合论证，该调整方案是可行的。该调整方案对于加快城 隍庙棚户区改造进度、盘活闲置用地、改善县城中心城区人居环 境、提升城市环境都具有十分重要的作用。地块调整方案是可行 的 七、规划实施建议 1.实施控规的动态维护，提高规划对城乡建设的指导作用。 2.本次调整地块下一步详细规划方案应严格按照控规要求， 落实配套设施建设。 3.A13-01 地块建筑形式、体量、色彩应与城隍庙及周边棚 户区改造风貌协调统一。 16 附图 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 1 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 2 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 3 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 4 附件一： 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 1 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 1 沁水县中心城区控制性详细规划城隍庙及周边棚户区地块调整方案 1